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浅析错误申请财产保全引起的财产损害赔偿/陆栋生

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 23:43:49  浏览:9506   来源:法律资料网
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浅析错误申请财产保全引起的财产损害赔偿


随着我国法制建设的进一步完善和公民法律意识的提高,财产保全在经济、民事案件中被大量采用,具有相当的普遍性。财产保全有两种目的,一种是为保护权利人的合法利益和保证将来人民法院的生效裁判的执行,另一种是最终是保护平等民事主体的交易安全1。通过财产保全,申请人可以防止被申请人隐匿、转移财产,保证将来生效的判决的执行。但是另一方面,由于申请人错误申请财产保全给被申请人或其他受害人造成的财产损害的案件也大量出现。如何通过法律来平衡双方的权利,既保障申请人的合法权利,保证诉讼的顺利进行,又防止申请人权利的滥用,保护公民、法人不因财产保全不当而受到损失,是在司法实践中亟待解决的课题。对于错误申请财产保全引起的财产损害赔偿,现有的唯一明确的法律依据是《民事诉讼法》第九十六条,该条规定财产保全申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。但是何种情况才算申请有错误?如何正确认定因财产保全遭受的损失?法律都没有作进一步的规定,从而使此类案件在实践操作中存在很大困难,不利于法律规定的落实。本案所涉及的诸多法理问题值得我们去分析和探讨。
一、关于财产保全申请错误的认定
错误申请财产保全造成他人损失的行为从本质上看是一种侵权行为,属于《民法通则》规定的行为人由于过错侵害他人的财产、人身,依法应当承担民事责任的行为。2欲追究其侵权民事责任,亦需认定其具备侵权行为的构成必须具备的四项条件,即损害、损害与行为人行为间的因果关系、过错及行为的违法性。3行为的违法性是显而易见的,认定上并无困难,而行为人是否存在主观过错则需要根据实际情况加以分析。主观过错是否存在并没有一个客观的标准,而是通过申请人的财产保全申请的违法性来进行推论的,即根据财产保全申请的违法性来推论申请人是否存在主观过错。这里需要指出的是严格意义上讲,过错与错误是两个不同的法律概念,4但是针对错误申请财产保全,民事诉讼法及相关论著皆使用“错误”来表述主观过错,其实质内容仅限于主观范围,等同于“过错”。5基于对财产保全申请的违法性6的分类,财产保全申请错误可以划分如下三种类型:
1、 前提错误
前提错误,即诉请错误,是指作为申请人提出财产保全申请的前提的诉请存在错误。根据《民事诉讼法》第九十二条的规定,7当事人申请财产保全的目的是为了保证将来生效的判决的执行。诉请的合法性和合理性是申请财产保全的前提和基础。只有基于合法、合理的诉请申请人才可能申请财产保全,而诉请的合法性和合理性需要通过法院最终生效的判决来予以确认。若申请人的诉讼请求没有获得判决的支持,无论是全部不予支持还是部分不予支持,那申请人保全他方财产就没有合法的理由,要么是违法的保全了不应承担实体责任的受害人的财产,要么就多保了被申请人的财产。由此可见,申请财产保全的人,应当是民事法律关系中享有权利的一方,当申请人不享有权利时,申请保全他方财产就是违法的。如果申请人对于诉请不能到法院支持是明知的或是应当明知的,其基于此诉请再申请财产保全存在就存在过错,给他方财产造成损失的,申请人应当赔偿被申请人由此而受到的损失。8
2、 申请对象错误
申请对象错误指申请人错误的申请保全了不应保全的对象,即应申请保全甲的财产却错误的申请保全了乙的财产。从财产保全的目的来看,申请人申请财产保全的对象应为可能承担实体责任的当事人,只可能是诉讼中的被告或是承担实体责任的第三人。而申请人由于其主观的原因错误的申请保全了与本诉无关的,根本不可能承担实体责任的无辜的案外人的财产,从而侵犯了受害人的合法权利,应对所造成的损失承担赔偿责任。
3、 申请金额错误
申请金额错误系申请人申请财产的金额超过了其诉请金额。我国的民事诉讼实行的是不告不理的诉讼制度,人民法院仅在原告的诉请范围内审理案件,被告或可能承担实体责任的第三人仅可能在原告诉请范围的内承担责任。申请人申请财产保全,是为了保证被申请人到时有足够的财产可供执行。因此,申请财产保全的范围不应当超出诉请范围,否则系权利过度行使,侵犯了被申请人应有之权利。
在存在违法申请财产保全的情况下,认定申请人申请财产保全主观上是否存在过错,法官应有自由裁量之权利,综合考虑相当之诸多因素予以确定。笔者认为:申请对象违法和申请金额违法属于明显错误,申请人应当注意到其财产保全申请已经超出其拥有的权利范围,并预见到此违法行为之法律后果,但出于故意或过失仍为之,应当认定为申请人申请财产保全存在过错。但是对于前提违法,认定申请人申请财产保全是否存在过错则复杂得多。笔者曾代理了一起错误申请财产保全引起的财产损害赔偿案件。华信公司与旭华公司因参建合同发生纠纷,华信公司遂起诉旭华公司,要求其按协议支付利润900万元并申请保全了旭华公司价值700万元的财产。但是法院最终判决协议无效,旭华公司仅需向华信公司返还400万元。旭华公司认为华信公司申请财产保全错误,给其造成巨额财产损失,向法院起诉要求华公司赔偿损失。华信公司在前案件中的诉讼请求没有得到全部支持,从而使财产保全金额低于其诉请金额但超出其判决实际支持的金额,这是不争的事实,但是这一事实是不是足以认定被华信诚公司申请财产保全存在过错呢?在提起民事诉讼时,当事人仅能根据其所掌握的知识提出诉讼请求,但并不足以知晓判决的结果,也无从知晓。因此诉讼请求与实际判决结果存在差异是相当普便的。而当事人进行财产保全是为了保证将来生效判决的执行,其金额的确定是以可能得到法院支持的诉请金额为限。这里就有一个 "reasonable"的概念,对于基于现有证据并尽到合理谨慎的注意义务从而提出诉讼请求的原告来说,判决金额与诉讼请求金额不符是其不可预见的;以这样的诉讼请求为限提出财产保全也不存在任何主观过错。笔者认为:对于前提错误,如申请财产保全金额在诉讼请求范围以内但超出判决实际支持金额的,申请人只要尽到了合理谨慎的注意义务,则不能认定为其申请财产保全存在主观过错,只有在申请人其恶意保全被申请人的财产的情况下才能认定其存在过错。在上述案件中,华诚公司基于善意履行合同的原则根据双方一系列协议的约定的权利义务提出诉讼请求是合理的,已经尽到谨慎的理智。至于相关协议被确认无效,系法院对双方当事人争议事实进行审理后所做出的国家干预,并不能因此而认为,华信诚公司所提出的财产保全系错误的申请。华信诚公司没有权利,也不可能在起诉时明知合同无效,只能善意的按合同约定来确定双方权利义务。因此判决金额与诉讼请求金额不符,对被告来说是不可预见的,也是不可避免的。因为从诉讼角度而言,华信诚公司所提出的财产保全是为了保障其在合同有效基础上能得到的权利的保障,因此华信诚公司在财产保全的申请上无主观过错,经过激烈的辨论后,法院深刻理解了我国相关法律的立法原意,最终采纳了笔者的意见。
二、关于错误申请财产保全造成损失的认定
认定错误申请财产保全造成损失的范围与数额,是正确认定责任的先决条件。若认定不当,要么就是不合理的加重申请人的责任,要么就会使被申请人或其他受害人的损失得不到合理弥补。确认错误申请财产保全造成的损失必须具备两个要件:一是确有实际损失的存在;二是损失的出现与错误的财产保全申请有因果关系。只有二者同时具备,方可认定为是申请人的过错造成的损失。9但在实践中可能涉及的种种问题值得我们深入研究:
1、错误申请财产保全的范围
申请人申请财产保全有错误可能是全部错误(如保全对象错误)或是部分错误(如保全金额错误)。对于全部错误的,被申请人或其他受害人可以就全部保全范围引起的损失要求申请人赔偿损失;对于部分错误的情况,情况就复杂得多。如甲对乙提起诉讼,诉讼请求500万元,但申请保全了乙价值700万元的财产(包括200万待售房产、200万资金、200万股票和100万实物),保全金额高于诉请金额,对于高出部分,即价值200万元的财产,申请人存在明显的申请错误,应当承担赔偿责任。但是由于保全的财产的不同,给乙带来的损失也是不同的,究竟应以保全的哪一部分的财产带来的损失来赔偿呢?这里就存在错误申请财产保全范围的确定问题。笔者认为:申请人申请财产保全是处于主动的地位,应尽到谨慎的义务,否则应承担所带来的法律后果,而被申请人或其他受害人则处于被动的地位,只能承担保全的后果。根据公平、合理的原则,在申请人未尽到谨慎义务,错误申请财产保全并带来损失的情况下,无辜的被申请人或其他受害人有权选择错误申请财产保全的范围(往往是造成损失最大的部分),以保护其合法权利不受侵害,并敦促申请人谨慎行使财产保全之权力。
2、 错误申请财产保全造成损失的类型及举证责任
在实践中,因错误申请财产保全造成损失的形式是多样的,笔者认为主要包括以下几种类型:1、申请人对被申请人的资金实物申请保全措施,影响被申请人的正常生产经营活动,使其在利润上遭受损失;2、由于财产保全,扣押、查封了被申请人的某项财物或产品,使得被申请人不能履行与他人的合法合同,而致其承担违约责任遭受损失;3、申请人申请对某项特定物进行财产保全,使被申请人无法从事某项特定活动而造成的损失;4、因错误的申请财产保全,致使被申请人在商业信誉、企业形象上遭受的损失;105、申请人对被申请人的股票债券实物等进行保全措施,使被申请人在市场价格波动的情况下无法出售,造成的跌价损失;6、申请人对被申请人的债权等采取保全措施,请法院予以划扣,造成被申请人的利息损失;117、申请人对被申请人的实物申请财产保全措施,造成的保管费用支出。除以上类型以外,还存在申请人对被申请人的实物进行保全,由于实物无法长期保存或自然损耗造成的损失等其他情况。
无论错误申请财产保全造成的损失属于何种类型,由于此种损失系侵权之债,按照“谁主张、谁举证”的举证责任负担原则以及《民事诉讼法》的相关规定,12被申请人或其他受害人应在诉讼中对自己所遭受的损失负举证责任。如果被申请人或其他受害人无法举出足够的证据来证明其所受到的损失,那么其就要承担对自己不利仍至败诉的后果。这种后果,可能是部分的败诉或是全部的败诉。13
3、 错误申请财产保全与损害结果之间的因果关系
损害与行为之间存因果关系是行为人对该损害结果或不法事态负民事责任的必备条件之一。14对于错误申请财产保全造成的损害赔偿,仅存在错误申请财产保全以及损害结果并不足以使申请人承担赔偿责任,被申请人或其他受害人还应当证明错误申请财产保全与损害结果之间具有因果关系。因果关系,就是错误的申请行为与损失之间的内在联系,这种关联性是承担民事责任的普遍要求。15如果被申请人遭受的损失并非由于申请人错误申请财产保全,就不能归责于申请人。如何认定错误申请财产保全损害结果之间存在因果关系,笔者认为应结合错误申请财产保全与损害结果之间的必要性、充分性和关联性三个角度进行考察,并结合案件的具体情况予认定。
4、 被申请人防止损失进一步扩大的义务
对于错误申请财产保全造成的损害赔偿,笔者认为被申请人或其他受害人有防止损失扩大的义务。与《合同法》规定的防止损失扩大义务16相类似这一义务实际上是一种不真正的义务,即如当事人违反这一义务,并不会因此承担法律上的否定性评价和不利后果,仅仅是丧失对扩大部分的损失应有的权利。也就是说当事人本来有权请求某事项,但其没有履行某义务,致使其丧失了这一权利。17这一原则这与《民法通则》的过错责任原则18也是一致的。对于扩大部分的损失被申请人本可采取措施避免,但是由于其自身的原因没有尽到防止损失扩大的义务,致使这部分不应发生的损失出现,被申请人自行承担。如申请人请求法院对被申请人的原材料进行保全,被申请人本有能力另行购进或借用却有意不予作为,造成停产,使得非必然出现的损失人为的出现了;又如申请人请求法院对被申请人的房产进行保全,致使被申请人无法履行与他人签订的房屋买卖合同,被申请人完全有能力提供其他等值财产以供保全或提供担保,但被申请人既不通知法院或申请人,又不采取相应措施,造成其承担了本不应承担的违约责任。
三、法院在财产保全中的义务及其责任
对于法院在财产保全中的法律地位及其义务,法律界存在不同的看法:有人认为法院在财产保全中没有审查义务,仅是根据申请人的申请进行保全,因此对于财产保全错误不承担任何责任;有人认为法院在财产保全中有实体审查义务,申请人的财产保全申请是经过法院实体审查并审批的,并最终由法院作出裁定后对被申请人采取保全措施,没有法院的认可,仅有申请人的错误财产保全申请不可能给被申请人造成损失,因此法院对财产保全错误有共同过错,应承担共同赔偿责任;还有人认为法院在财产保全中承担形式审查义务,对财产保全错误仅在法院未尽到形式审查义务的情况下承担相应的责任。笔者赞同第三种观点。
首先,当事人毕竟没有权利对他人财产进行财产保全,仅能向法院提出财产保全申请,经法院作出裁定后,由法院对被申请财产进行保全。法院在财产保全中是一个不可或缺的角色,自然会承担一定的义务。从程序上来看,申请人向法院提出申请后,法院并不是当然照准,而是应当对该申请进行形式审查,经审查合格后,法院根据申请人的财产保全申请作出财产保全裁定,并由保全组以被申请人的财产进行财产保全。一般情况下,法院的形式审查包括以下几个方面:第一、保全主体审查,即审查申请人是否为诉讼中的原告或是反诉原告。第二、保全对象审查,即审查申请人申请财产保全的对象是否为诉讼中的被告或可能承担实体责任的第三人。第三、保全金额审查,即审查申请人申请财产保全的金额是否在其诉请范围以内。第四、保全担保审查,即审查申请人是否提供了合格的财产保全担保19。经过法院的形式审查后作出的财产保全,法院已经尽到了形式审查的义务,对可能出现的财产保全申请错误不承担任何责任。相反,如果由于法院没有尽到形式审查的义务,致使本不应当发生的财产保全错误出现,法院对于被申请人或其他受害人的损失应当承担相应的赔偿责任。除此以外,法院在进行财产保全时还应承担谨慎义务,合法的合理的进行财产保全。如果申请人申请财产保全并无过错,而法院在进行财产保全过程中或保全了非被申请人的财产、或超额保全了被申请人的财产、或对法院保管的保全财产未尽到谨慎管理义务造成他人损失的,应由法院承担赔偿责任。此类损失在法律属性上并不属于错误申请财产保全,而是与法院错误依职权采取保全措施同属于法院违法执行职务侵犯公民、法人的合法权益造成损失,通过国家赔偿程序予以救济。20
其次,法院的财产保全裁定毕竟不同于对案件的判决,审判程序是从实质上解决当事人之间的民事权利义务争议的程序,而财产保全程序则是一种中间性的暂时性的程序,其目的并不是要解决当事人之间的实体权利和义务之争,而是为了保全交来可能发生的强制执行。21财产保全裁定是在判决之前由立案庭或审判庭作出,不应也不可能对案件的实体结果作出判断和认定。因此,要求法院在案件尚未作出实体判决前对财产保全申请(包括诉请的合理性及合法性)进行实体审查明显对法院过于苛求,也不符合我国法律规定。法院仅能按照法律对于诉讼保全的形式要求进行审查,至于错误申请财产保全可能给被申请人造成的损失则可以通过财产损害赔偿之诉予以司法救济。
以上是笔者就错误申请财产保全引起的财产损害赔偿问题进行的简单分析和探讨,如有不足之处,谨请斧正。

上海市新闵律师事务所
陆 栋 生
上海市通力律师事务所
陈 燕
2002年8月12日


1 王铁汉著:《关于财产保全若干法律思考》(《当代法学》,2001年第6期),第71页。
2 《民法通则》第一百零六条第二款:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”
3 佟柔编:《中国民法》(法律出版社,1990年11月版),第564页。
4 错误是包含主客观两方面的含义,而过错则属于主观范畴,两者是既密切相关但又不是完全一致。
5 下文所使用之“错误”和“过错”皆具有同等法律含义。
6 财产保全申请的违法性包括前提违法,即诉请违法、对象违法和金额违法三种类型。
7 《民事诉讼法》第九十二条:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”
8 柴发邦编:《民事诉讼法学新编》(法律出版社,1992年6月版),第263页。
9 江西省高级人民法院研究室:《错误申请财产保全致人损害的处理》(《审判业务》),第17页。
10 江西省高级人民法院研究室:《错误申请财产保全致人损害的处理》(《审判业务》),第17页。
11 此处所指利息损失包括两种可能:一、在法院划扣款的情况下,一般不予计息,被申请人无法按同期同类存款利率享有利息;二、由于被申请人无法使用被划扣款,向金融机构贷款或是向民间借贷,由此所支出的合理贷借款利息。
12 《民事诉讼法》第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。
13 柴发邦编:《民事诉讼法学新编》(法律出版社,1992年6月版),第226页。
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官员禁说 “无可奉告”体现对知情权的尊重

杨涛


今后,只要涉及依法行政工作,北京市各级政府各机关都不能对新闻记者说“无可奉告”,相反要积极配合采访。昨天,记者从市政府法制办获悉,市依法行政联席会议办公室近日正式发出通知,对各级机关配合新闻单位宣传依法行政工作作出了具体规定,并把各部门开展依法行政宣传工作的成绩纳入年度考核内容。(《新京报》9月21日)
关于记者的采访权是权力还是权利的问题,学界和新闻界对此一直有较大的争议。有人主张采访权是权力,接受采访的对象都有回答记者提问的义务,因为只有这样才能实现新闻媒体进行舆论监督的功能;也有人主张采访权只是一种权利,记者可以自由采访,但被采访人却也有回答与不回答的权利,以维护公民的隐私权。
在笔者看来,新闻媒体不是国家机关,记者也不是国家工作人员,因而,记者不可能享有带有强制力的国家公权力。采访权实质是一种公民权利,是公民的言论自由和监督权利的延伸,因而,任何普通公民对于记者的采访都有回答与不回答的权利,采访权不能凌驾于公民这种自由权之上,国家对记者采访权的保护仅仅在于禁止任何人采取非法手段阻挠的记者的采访。
然而,官员在涉及公共事务方面,对于记者的采访却不享有不回答的权利。从采访权是公民权利的角度上看,公民权利赋予政府权力,因而公民对于政府,对于公共事务,享有知情权,而记者的对于公共事务的采访不仅仅反映了是记者个人的知情诉求,也反映了其依托的新闻媒体后面的广大民众的知情诉求,政府及其官员应当满足公民这种知情权;从政府官员作为行使公权力的公职人员的应承担的义务角度上讲,公共权力的行使关系到千家万户,关系到公共利益,政府官员要接受民众的监督,要让民众都参与到公共事务的管理,就必须做到信息透明、政务公开,就有义务回答记者关于公共事务方面的采访。因此,笔者认为,北京市要求其属下的各级政府各机关都不能对新闻记者说“无可奉告”、相反要积极配合采访的做法体现了对公民知情权的尊重,体现了建设法治政府的积极态度,是一种以人为本的务实做法。
同时,官员禁说 “无可奉告”的规定的出台也有利于发挥新闻发言人的真正作用。去年以来,中央的许多部委和地方各级政府都相继设立了新闻发言人制度,以此来满足公民的知情权的实现。但是,由于这一制度没有设置相关辅助规定,新闻发言人往往在对自己有利的新闻时就出来发言,出现对于自己不利的新闻时候以“无可奉告”搪塞记者或者干脆闭门不见。今年人大会上,审计署长李金华公布了一些部委违规使用资金的情况,许多部委曾经活跃一时的新闻发言人一个个都不见踪影。因此,仅仅设置新闻发言人这一形式还是远远不够的,规定官员对于记者采访不得回避才能更好地满足公民的知情权的实现。
我们希望,这一规定能真正落到实处,政府和官员们用“开门迎谏”代替“无可奉告”,政府才能做到勤政、务实和高效,才能真正建设有限政府、法治政府。

通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000   
tao1991@tom.com
tao9928@tom.com


徐州市房屋登记条例

江苏省徐州市人大常委会


徐州市房屋登记条例

(2010年12月17日徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议制定2011年1月21日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)

  徐州市第十四届人民代表大会

  常务委员会公告

  第19号

  《徐州市房屋登记条例》已由徐州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2010年12月17日制定,经江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2011年1月21日批准,现予公布,自2011年6月1日起施行。

  2011年1月28日

  第一章 总则

  第一条 为了规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的房屋登记,适用本条例。

  本条例所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为,包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。

  第三条 市、县(市)房产管理部门负责本行政区域房屋登记的监督管理工作。

  市房产管理部门所属的房产登记交易机构是本市市区范围内的房屋登记机构。铜山区、贾汪区辖区范围内的房屋可以由铜山区、贾汪区房产管理部门负责办理登记。

  县(市)房产管理部门或者其所属的房产登记交易机构是本辖区范围内的房屋登记机构。

  第四条 房屋登记应当遵循公开、便民、规范、高效的原则。

  市、县(市)人民政府应当推进房屋登记信息系统与土地登记信息系统数据共享。市房产管理部门应当建立全市统一的房屋登记簿和房屋登记信息系统,制定本市房屋登记技术规范并向社会公布。

  房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理并永久保存。

  第二章 一般规定

  第五条 房屋物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第六条 办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

  第七条 房屋登记依照下列程序进行:

  (一)申请;

  (二)受理;

  (三)审核;

  (四)记载于房屋登记簿;

  (五)发证。

  房屋登记机构认为必要时,可以就申请登记事项在记载于房屋登记簿之前进行公告。

  第八条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

  国有土地上的成套住房以套为基本单元进行登记;非成套住房以房屋幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

  集体土地上的村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

  非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

  第九条 房屋登记申请,涉及双方或者多方当事人的,应当由有关各方当事人共同提出。

  有下列情形之一的,可以由单方当事人提出:

  (一)继承、接受遗赠取得房屋权利的;

  (二)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定房屋权利的;

  (三)房屋灭失注销房屋权利的;

  (四)预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记的;

  (五)预售人未在约定的期限内与预购人共同申请房屋所有权转移登记或者未按照预购人的委托代为申请房屋所有权转移登记,预购人能够证明其支付全部房款的;

  (六)法律、法规规定的其他情形。

  第十条 共有房屋应当由共有人共同申请登记。但下列情形可以由相关共有人申请:

  (一)本条例规定的变更登记事项;

  (二)按份共有的共有人向共有人以外的其他人转让其拥有份额,其他按份共有人放弃优先购买权的;

  (三)依据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书申请登记的。

  前款第三项情形,房屋登记机构应当按照人民法院、仲裁委员会生效的法律文书的内容登记。

  第十一条 当事人可以委托他人代为申请房屋登记。委托代理人申请房屋登记的,应当提交委托人和代理人的身份证明以及授权委托书。

  境外申请人委托他人申请房屋登记的,其委托书应当按照规定办理公证或者认证。

  第十二条 无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房屋,应当由其监护人代为申请登记,监护人为两名以上的,应当共同代为申请。监护人代为申请登记时,应当提交合法有效的监护关系证明以及被监护人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明;因处分被监护人的房屋而申请登记的,应当提交为被监护人利益的书面保证。

  第十三条 申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并按照本条例的规定提交有关材料。申请登记的材料应当提供原件;不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

  申请房屋登记,申请人应当使用中文姓名或者名称。申请材料是外文的,应当同时提交中文译本。外文材料与中文译本不一致的,以中文译本为准。

  申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。

  第十四条 房屋登记机构应当查验申请人提交的申请材料,并根据不同的登记申请,就下列事项进行询问:

  (一)申请登记事项是否为申请人真实意思表示;

  (二)申请登记房屋是否为共有房屋;

  (三)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正;

  (四)需要进一步明确的其他有关事项。

  询问结果应当经申请人签字确认,并归档保存。

  申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的,房屋登记机构应当予以受理,并出具受理凭证。出具受理凭证的日期为受理日期。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,房屋登记机构不予受理,并一次性书面告知申请人需要补正的内容。

  第十五条 房屋登记机构受理房屋登记申请后,应当对申请材料进行审核。需要补正申请材料的,应当书面告知申请人补正,申请材料补正时间不计入工作时限。

  有下列情形之一的,应当实地查看:

  (一)房屋所有权初始登记;

  (二)因房屋面积增加或者减少而申请的变更登记;

  (三)因房屋灭失导致的所有权注销登记;

  (四)在建房屋抵押权登记;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  第十六条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。共同申请的,应当由申请人共同向房屋登记机构提出撤回登记申请。撤回登记申请应当以书面形式提出。

  第十七条 房屋登记申请已经受理,在记载于房屋登记簿之前,有下列情形之一的,房屋登记机构应当中止办理登记,并书面通知申请人:

  (一)更正登记或者异议登记被受理的;

  (二)利害关系人对正在申请的登记提出异议,并在异议提出之日起十五日内提供有效证明材料的;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  中止登记事由消失后,房屋登记机构应当恢复办理登记。

  第十八条 登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,并将有关登记事项记载于房屋登记簿:

  (一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

  (二)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

  (三)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

  (四)申请初始登记的房屋与申请人提交的土地、规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

  (五)法律、法规规定的其他条件。

  第十九条 有下列情形之一的,房屋登记机构不予登记:

  (一)未依法取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的内容建造的房屋;

  (二)临时建筑物、构筑物;

  (三)提交房屋产权争议在诉讼、仲裁或者行政处理中相关证据的;

  (四)申请登记事项与房屋登记簿记载的内容冲突;

  (五)以查封等方式依法被限制处分的房屋;

  (六)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记;

  (七)不符合房屋登记基本单元规定;

  (八)违反土地使用权出让合同的约定或者土地审批文件的规定分割转让农贸市场等专业市场用房;

  (九)申请人不能提供合法、有效的房屋登记证明材料;

  (十)法律、法规规定的其他情形。

  房屋登记机构不予登记的,应当书面告知申请人不予登记的理由,已经收取的登记申请材料退还申请人。

  第二十条 房屋登记机构应当自受理之日起,于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:

  (一)国有土地上的房屋所有权登记,二十个工作日;

  (二)集体土地上的房屋所有权登记,六十个工作日;

  (三)抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、换证补证,十个工作日;

  (四)异议登记、限制措施登记,一个工作日。

  房屋登记机构就申请登记事项进行公告的,公告期间不计入前款规定的时限;登记中止的,工作时限从恢复办理之日起继续计算;因特殊原因需要延长登记时限的,应当经房屋登记机构负责人批准,但最长不得超过原时限的一倍。

  法律、法规对登记时限另有规定的,从其规定。

  第二十一条 房屋登记簿应当记载房屋基本状况、权利状况、土地使用权性质、规划用途以及其他依法应当登记的事项。

  房屋登记簿采用纸介质或者电子介质形式。采用电子介质的,应当定期异地备份,并且有唯一、确定的纸介质转化形式。

  第二十二条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书或者房屋登记证明。

  房屋权属证书是权利人享有房屋物权的证明,包括房屋所有权证、房屋他项权证等。登记房屋为共有的,房屋所有权证上应当注明“共有”字样;登记房屋是集体土地上的,房屋所有权证上应当注明“集体土地”字样。

  预告登记、在建房屋抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放房屋登记证明。

  第二十三条 房屋权属证书、房屋登记证明由权利人或者其代理人凭身份证明和受理凭证领取。

  第二十四条 房屋权属证书、房屋登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

  第二十五条 房屋登记机构应当按照国家规定的标准收取房屋登记费。

  第二十六条 房屋权属证书、房屋登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前,应当收回原房屋权属证书、房屋登记证明,并将有关事项记载于房屋登记簿。

  房屋权属证书、房屋登记证明遗失或者灭失的,权利人在当地主要媒体或者房屋登记机构指定的房产网站刊登遗失、灭失声明后,可以向房屋登记机构申请补发。房屋登记机构补发时,应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、房屋登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起,原房屋权属证书、房屋登记证明作废。

  补发集体土地上的房屋权属证书、房屋登记证明前,房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告,公告期限为三十日。

  第二十七条 房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档,并按照有关规定保管和提供利用。

  房屋权利人、利害关系人、有关单位或者机构可以凭有效身份证明和相关证明材料,按照有关规定申请查询。

  查询申请人要求房屋登记机构提供查询结果证明或者房屋登记资料复印件的,房屋登记机构应当提供加盖业务公章的查询结果证明或者房屋登记资料复印件。

  第三章

  国有土地上的房屋所有权登记

  第一节 初始登记

  第二十八条 合法建造的房屋竣工后,当事人申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)建设用地使用权证明;

  (四)建设工程规划许可证和规划核实证明;

  (五)房屋竣工验收证明;

  (六)房屋测绘报告;

  (七)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  按照规定不需要竣工验收的自建房屋申请初始登记的,不需要提交前款第五项材料。

  房地产开发企业为其开发的商品房屋申请初始登记的,还应当提交地名管理机构的命名证明材料。

  第二十九条 建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施、物业服务用房和车库(位)等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。

  建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设,未计入公用建筑面积进行分摊的车库(位),符合房屋登记条件的,登记为建设单位所有;其他依法属于全体业主共有的车库(位),符合房屋登记条件的,登记为全体业主共有。

  第二节 转移登记

  第三十条 有下列情形之一,致使房屋所有权发生转移的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:

  (一)买卖;

  (二)赠与;

  (三)继承、受遗赠;

  (四)交换;

  (五)房屋分割、合并;

  (六)以房屋出资入股;

  (七)法人或者其他组织分立、合并;

  (八)法律、法规规定的其他情形。

  第三十一条 申请房屋所有权转移登记,申请人除提交申请书、身份证明、建设用地使用权证明、房屋所有权证外,还应当按照下列规定提交材料:

  (一)买卖的,提交买卖合同。按照规定需要缴纳物业维修资金或者已办理房屋所有权转移预告登记的,还应当提交物业维修资金缴纳凭证或者预告登记证明;

  (二)赠与的,提交有效的赠与合同;

  (三)继承、受遗赠的,提交有效的继承文书、遗赠协议和被继承人死亡的证明文件;

  (四)交换的,提交交换合同;

  (五)房屋分割、合并的,提交房屋分割或者合并合同;

  (六)以房屋出资入股的,提交出资入股的法律文件;

  (七)法人或者其他组织分立、合并的,提交分立、合并的法律文件或者批准文件;

  (八)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  需要进行房屋测绘的,同时提交房屋测绘报告。

  第三十二条 转让房屋所有权,依法应当经相关机关、机构批准或者同意的,申请转移登记时,应当同时提交相关的批准或者同意的证明材料。

  申请转让的房屋处于抵押期间的,还应当提交房屋他项权利证书、抵押权人的书面同意证明。

  申请转让农贸市场等专业市场用房的,还应当提交土地使用权出让合同或者土地使用权转让合同。

  附条件生效的房屋所有权转移,申请转移登记的,应当同时提交满足生效条件的证明材料。

  第三十三条 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记。

  因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,不受前款限制,房屋登记机构应当予以办理并在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

  第三节 变更登记

  第三十四条 有下列情形之一的,房屋登记机构应当根据当事人的申请办理变更登记:

  (一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

  (二)房屋坐落的地名、门牌号或者房屋名称变更的;

  (三)房屋面积发生变化的;

  (四)房屋规划用途变更的;

  (五)同一所有权人分割、合并房屋的;

  (六)法律、法规规定的其他情形。

  第三十五条 申请变更登记,申请人除提交申请书、身份证明、房屋所有权证外,还应当按照下列规定提交材料:

  (一)房屋所有权人姓名变更的,提交公安机关出具的证明材料;房屋所有权人名称变更的,提交核准该所有权人设立的机关出具的证明材料;

  (二)房屋坐落的地名、门牌号或者房屋名称变更的,提交变更的证明材料;

  (三)房屋面积增加或者减少的,提交房屋测绘报告;

  (四)房屋规划用途变更的,提交建设工程规划许可证明,涉及土地用途变更的同时提交土地审批文件。

  第三十六条 房屋已经设立他项权利的,所有权人申请变更登记时,还应当提交他项权利人的书面同意证明。同时根据本条例第四章的规定办理相关抵押权变更登记。

  第四节 注销登记

  第三十七条 有下列情形之一的,房屋登记机构应当根据房屋所有权人的申请办理房屋所有权注销登记:

  (一)房屋灭失的;

  (二)放弃房屋所有权的;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  第三十八条 申请房屋所有权注销登记,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋所有权证。

  房屋已经设立他项权利的,所有权人放弃房屋所有权申请注销登记时,还应当提交他项权利人的书面同意证明。

  第三十九条 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定致使原权利人丧失房屋所有权,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据生效的法律文书或者征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。

  第四章

  国有土地上的房屋抵押权登记

  第一节 一般抵押权登记

  第四十条 以房屋设定抵押的,房屋登记机构应当根据当事人的申请办理房屋抵押权设立登记。

  申请房屋抵押权设立登记,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)主债权合同;

  (四)抵押合同;

  (五)房屋所有权证;

  (六)建设用地使用权证明;

  (七)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  房屋已办理抵押权预告登记的,应当提交预告登记证明。

  以房屋设定抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。

  第四十一条 以在建房屋申请抵押权设立登记的,当事人应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)主债权合同;

  (四)抵押合同;

  (五)建设用地使用权证明;

  (六)建设工程规划许可证;

  (七)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  第四十二条 有下列情形之一的,当事人应当申请抵押权变更登记:

  (一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称变更的;

  (二)被担保债权数额变更的;

  (三)抵押房屋坐落的地名、门牌号、房屋名称变更的;

  (四)抵押房屋增加或者减少的;

  (五)债务履行期限变更的;

  (六)抵押权顺位变更的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。

  第四十三条 申请抵押权变更登记的,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋权属证书或者房屋登记证明;

  (四)建设用地使用权证明;

  (五)房屋抵押权变更的证明材料;

  (六)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  被担保债权的数额或者抵押权顺位发生变更,被抵押房屋上有两个以上抵押权人的,应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

  第四十四条 经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋权属证书或者房屋登记证明;

  (四)主债权转让合同;

  (五)房屋抵押权发生转移的证明材料;

  (六)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  第四十五条 有下列情形之一的,权利人应当申请抵押权注销登记:

  (一)主债权消灭;

  (二)抵押权已经实现;

  (三)抵押权人放弃抵押权;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  第四十六条 申请抵押权注销登记的,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋权属证书或者房屋登记证明;

  (四)证明房屋抵押权消灭的材料;

  (五)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  第四十七条 在建房屋竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建房屋抵押权登记转为房屋抵押权登记。

  已经办理了预购商品房抵押权预告登记的,当事人办理房屋所有权转移登记时,应当同时申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记。

  第二节 最高额抵押权登记

  第四十八条 当事人申请最高额抵押权设立登记的,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋权属证书或者房屋登记证明;

  (四)建设用地使用权证明;

  (五)最高额抵押合同;

  (六)主债权合同;

  (七)法律、法规和技术规范规定的其他材料。

  第四十九条 当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,申请登记的,应当提交下列材料:

  (一)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;

  (二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保的债权范围的书面材料。

  第五十条 申请最高额抵押权变更登记的,应当提交下列材料:

  (一)申请书;

  (二)身份证明;

  (三)房屋权属证书或者房屋登记证明;

  (四)最高额抵押担保的债权尚未确定的证明材料;

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