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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 16:33:13  浏览:8589   来源:法律资料网
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



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南通市人民政府关于印发《南通市市级政府非税收入收缴管理办法》的通知

江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市市级政府非税收入收缴管理办法》的通知

通政发〔2007〕36号



各县(市)、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

  《南通市市级政府非税收入收缴管理办法》已经2007年4月12日市第十二届人民政府第62次常务会议审议通过,现予印发,请认真组织实施。




二○○七年四月二十日



南通市市级政府非税收入收缴管理办法


  第一条 为加强市级政府非税收入收缴管理,规范市级政府非税收入收缴行为,根据《财政部关于加强政府非税收入管理的通知》(财综〔2004〕53号)及《省政府批转省财政厅等部门关于实行非税收入收缴管理制度改革意见的通知》(苏政发〔2006〕15号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市市级行政机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织非税收入的收缴管理。

  第三条 本办法所称非税收入是指除税收以外,由政府、国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织,依法利用政府权力、政府信誉、国家资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得并用于满足社会公共需要或准公共需要的财政资金。主要包括:

  (一)行政事业性收费;

  (二)政府性基金;

  (三)国有资源有偿使用收入;

  (四)国有资产有偿使用收入;

  (五)国有资本经营收益;

  (六)彩票公益金;

  (七)罚没收入;

  (八)以政府名义接受的捐赠收入;

  (九)主管部门集中收入;

  (十)政府财政资金产生的利息收入等。

  社会保障基金、住房公积金不纳入非税收入管理。

  第四条 非税收入应当纳入预算管理,依法征收,应征尽征,全额缴入国库或财政专户。

  第五条 非税收入收缴实行“单位开票、银行代收、实时入库(专户)、财政统管”的管理方式。

  第六条 市财政局是市级非税收入收缴管理的主管部门,负责制定市级非税收入管理的具体规定,设立和管理市级政府非税收入银行账户,编制市级非税收入年度收入计划,管理非税收入票据,制定市级非税收入财政会计处理规范和执收单位会计处理规范,定期向市政府报告非税收入收缴管理情况。

  市物价、审计、监察、人民银行南通市中心支行等部门根据各自职责负责非税收入收缴的有关监督管理工作。

  第七条 市财政局应会同人民银行南通市中心支行确定市级非税收入收缴代理银行,开设非税收入财政专户,用于归集、记录、结算非税收入款项。市财政局应定期开具《市级收入缴款书》,将已纳入预算管理的非税收入缴入国库。

  第八条 执收单位应直接将非税收入缴入国库或财政专户,不得开设过渡账户。

  第九条 非税收入实行直接解缴和集中解缴两种方式,以直接解缴方式为主。

  第十条 实行直接解缴的由缴款人按照有关规定,持执收单位开具的《南通市非税收入一般缴款书》(以下简称《一般缴款书》)到银行代收网点缴款,资金直接缴入国库或市级财政专户。

  第十一条 实行集中解缴的由执收单位按照有关规定,按日开具汇总缴款书,将当日所收款项集中缴入国库或市级财政专户。该方式适用于下列情况:

  (一)单次收费金额在100元以下的零星收费;

  (二)执收单位对缴费人开具《一般缴款书》后,对缴款人是否主动到代收银行缴费的行为无法监控或制约的;

  (三)缴款人距代收银行较远,不方便缴费且提出由执收单位解缴的;

  (四)对人数较多的集中性收费。

  第十二条 按规定使用税务发票和经批准使用专用票据的执收单位,填写《一般缴款书》将款项缴入国库或财政专户。

  第十三条 非税收入缴入国库或财政专户后,需要办理退付的,必须按照规定的审批程序办理。属于下列范围,可以办理收入退付:

  (一)因政策调整需要退付的;

  (二)因技术性差错需要退付的;

  (三)因多缴款、重复缴款需要退付的;

  (四)改变隶属关系办理财务结算需要退付的;

  (五)经市财政局核定的其他需要办理退付的。

  第十四条 市财政局、执收单位要及时与非税收入收款银行核对收缴信息,确保账务一致。

  第十五条 市财政局必须按照规定做好政府非税收入票据的印制、发放、缴销以及监督管理工作。

  第十六条 《一般缴款书》由执收单位或其主管部门通过非税收入收缴管理系统向市财政局申领。作废的《一般缴款书》需送市财政局缴验备案。

  第十七条 执收单位要建立健全非税收入票据管理制度,指定专人负责票据的领用、保管、发放、缴销工作,建立票据台账及档案,确保票款一致。

  第十八条 执收单位须按规定使用非税收入票据,不得损毁、转借、代开、买卖票据,不得利用非税收入票据从事经营活动和违法活动。

  第十九条 执收单位要向社会公布由本单位征收的政府非税收入项目、范围、标准、对象,按规定征收非税收入并及时缴入国库或财政专户,记录、汇总本单位非税收入收缴情况,及时编报非税收入年度收入计划。建立健全内部约束机制,自觉接受财政、物价、审计、监察部门的监督和检查。

  第二十条 市财政局会同市级有关部门监督市级非税收入收缴项目、标准执行情况,会同人民银行南通市中心支行监督检查银行代收网点执行代理协议的有关情况。

  第二十一条 人民银行南通市中心支行要对各商业银行为非税收入执收单位办理开户的情况进行监督检查;对代理市级非税收入收缴业务的银行汇划清算业务实施管理和监督。

  第二十二条 市物价局负责对所管非税收入项目标准执行情况进行监督检查。

  第二十三条 市审计局负责做好政府非税收入收缴的专项审计工作。

  第二十四条 市监察局负责对部门和单位非税收入的收支活动进行监督和检查。

  第二十五条 对违反本办法规定,有下列行为之一的,由有关部门依照《财政违法行为处罚处分条例》等规定处理,构成犯罪的依法追究刑事责任:

  (一)隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分非税收入款项的;

  (二)非法印制、伪造、买卖非税收入票据的;

  (三)转让、出借、代开非税收入票据的;

  (四)违规销毁非税收入票据的;

  (五)其他违反非税收入收缴管理规定的行为。

  第二十六条 财政部门和其他有关监督管理部门工作人员在政府非税收入管理中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十七条 纳入部门预算管理的非税收入执收单位通过市场取得的不体现政府职能的经营、服务性收入及暂存款等,不属于非税收入,参照本办法实行收缴管理。

  第二十八条 本办法自2007年7月1日起施行。


广东省民用机场电磁环境保护规定

广东省人民政府


第114号


  《广东省民用机场电磁环境保护规定》已经2007年1月23日广东省人民政府第十届110次常务会议通过,现予发布,自2007年3月1日起施行。  
                         省  长  

                       二○○七年二月八日





广东省民用机场电磁环境保护规定



  第一条 为保护民用机场电磁环境,保障民用机场航空无线电业务安全,根据《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国无线电管理条例》等规定,结合本省实际,制定本规定。

  第二条 本省行政区域内民用机场电磁环境保护,适用本规定。

  本规定所称电磁环境,是指与民用航空无线电通信、导航信号空中传输有关的因素,但不包括不可抗力因素。

  第三条 民航、无线电、城市规划等行政主管部门依照有关法律、法规以及本规定,履行民用机场电磁环境的保护职责。

  第四条 民航、无线电、城市规划等行政主管部门应当开展民用机场电磁环境保护知识的宣传工作,增强公众安全意识。

  第五条 公民、法人或者其他组织申请设置、使用无线电台(站)的,其条件、程序按照《中华人民共和国无线电管理条例》等规定办理。

  无线电行政主管部门对可能影响民用航空无线电业务安全的,应当进行科学评估,并征求民航行政主管部门的意见。

  第六条 在民用机场及周边地区,公民、法人或者其他组织修建电气化铁路、架设高压输电线路以及其他产生无线电波辐射的工程项目,必须符合城市规划,不得影响民用航空无线电业务安全。

  城市规划行政主管部门对可能影响民用航空无线电业务安全的,应当征求民航、无线电行政主管部门的意见。

  第七条 民航、无线电行政主管部门应当加强对无线电发射设备以及其他产生无线电波辐射的设备、设施的监督检查,建立健全相关信息通报制度,避免民用机场电磁环境受到影响和破坏。

  第八条 民航、无线电等行政主管部门应当依法制定民用机场电磁环境事故应急预案。

  民用航空无线电业务安全受到有害干扰时,民航、无线电等行政主管部门应当按照规定启动应急预案,采取应急措施。

  第九条 民用航空无线电业务安全受到有害干扰时,民航行政主管部门应当采取有效措施,消除民航系统内部可能产生的有害干扰,保证民航飞行安全;涉及民航系统外部的有害干扰,应当及时向当地无线电行政主管部门报告。

  无线电行政主管部门接到报告后,应当及时查明原因,采取措施,排除有害干扰。

  第十条 公民、法人或者其他组织使用无线电发射设备以及其他产生无线电波辐射的设备、设施的,应当确保不会对民用航空无线电业务安全产生有害干扰。

  第十一条 公民、法人或者其他组织应当配合无线电行政主管部门的监督检查,如实提供有关情况;对民用航空无线电业务安全造成有害干扰的,应当立即采取措施,消除有害干扰。

  第十二条 违反本规定第六条第一款的,由城市规划行政主管部门依法责令停止建设,限期整改,并依法给予行政处罚。

  第十三条 违反本规定有关无线电管理的,由无线电行政主管部门按照《中华人民共和国无线电管理条例》,责令停止使用,限期整改;情节严重的,给予行政处罚。

  第十四条 民航、无线电、城市规划等行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第十五条 本规定自2007年3月1日起施行。