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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
山东省济南市人民政府


济南市人民政府关于加强肉类市场管理的通告

《济南市人民政府关于加强肉类市场管理的通告》，已经市政府研究批准，现予发布施行。


市长 翟永
一九九○年九月十四日




　　为了加强肉类市场管理，制止病害畜禽肉流入市场，保障人民身体健康，促进肉类生产和流通，根据国务院和省政府的有关规定，特通告如下：
　　一、全市对生猪经营，实行“定点屠宰，集中检验，统一纳税，分散销售”的管理办法，发现病害畜、禽肉必须就地处理，不得流入市场。
　　二、自十月一日起，凡在市场上销售肉类的经营者，必须持有屠宰场点出具的检验证明和纳税凭证 ，亮证经营，自觉接受监督和管理。肉类胴体必须加盖清晰的验讫印章。
　　三、自十月一日起，对查出的无“定点屠宰、集中检验、统一纳税”证明和胴体未盖验讫印章的肉类，由工商部门予以没收；对在市场上检出的病害畜禽肉由工商或卫生部门销毁，并处经营者一至三倍的罚款，同时追究有关管理人员的责任。
　　四、自十月一日起，各饭店、宾馆、招待所、熟肉加工单位和企业单位的食堂所需肉类必须从法定管理部门允许批发的单位进货或到市、区、县商业部门办理定点进货手续。
　　五、熟肉制品实行“ 定点加工， 定点销售，统一管理”的办法。所有熟肉加工单位必须于九月底前向所在区、县肉类市场整顿办公室提出验收申请报告，经检查合格的方可继续生产；不合格的要立即停止整顿，复检合格后方可准予生产。 对九月底以前拒不申报的单位， 由工商、卫生监督部门吊销营业执照和卫生许可证。对无证加工者，要坚决予以取缔。
　　六、禁止个体户加工肠灌制品和以肉及淀粉为主要原料的熟制品。允许个体户自产自销酱煮制品，但不准长途贩运，不准批发。所需加工原料必须从法定部门准许批发的单位进货。违者，按营业额处一至三倍的罚款。
　　七、熟肉制品必须定点经营，不准露天流动销售。国营、集体肉店及个体摊点，只准从定点生产厂家进货，并做到专柜经营，挂牌销售，厂货一致，货票相符。对经销伪劣肉类制品的，由卫生监督部门给予处罚，对造成严重后果的要依法处治，对无证经营者，由工商部门以取缔。
　　八、凡经销外地生产的肉类制品，必须持有当地产品合格证明，经市、区、县卫生监督部门认可。违者，按经营额处一至三倍的罚款，造成严重后果的依法惩处。
　　九、对扰乱肉类市场管理秩序，给人民生命财产造成危害的单位和个人，由有关部门从严惩处，构成犯罪的依法追究刑事责任。
　　十、本通告自公布之日起施行。