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上海市


上海市私有住房产权交换暂行规定



为适应私有住房产权交换的社会需要，规范私有房屋产权交换行为，根据有关法律、法规，结合本市的具体情况，制定本规定。
第一条 本市行政区域范围内，国有土地上的私有住房（不包括房改中已售公有住房）进行产权交换适用于本规定。
第二条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋交换的行政主管部门。上海市房屋交换中心（以下简称市房屋交换中心）是经市房地局授权，行使本市房屋交换日常管理的机构，负责受理和审批本市行政区域范围内，国有土地上的私有住房的房屋产权交换业务。
第三条 私有住房产权交换，应当符合下列条件：
1．已依法取得房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证；
2．房屋产权清楚，无使用纠纷；
3．非户籍冻结地区的，并且是房屋所有权人自用的住房；
4．非法律、法规禁止产权转移的私有住房。
第四条 私有住房产权交换，应当遵循以下原则：
1．房屋交换后，不造成交换双方居住困难或居住不便的；
2．房屋交换后，不造成交换双方家庭主要成员工作地点与拟交换房屋座落背向的；
3．交换双方房屋的评估值扣除地段级差因素后，评估值差额不大于评估值较低一方房屋评估总额30％的；
4．凡两处交换一处或者一处交换两处的，应有利于照顾和瞻养老人（直系亲属）；有利于执行法院或仲裁机构对于财产分割的判决或裁决的，以及有利于保护弱病残者财产权益的。
第五条 共有的私有住房产权交换，除应当按照本规定第四条规定办理外，还应当取得该私有住房全体共有人的书面同意；原已出租的私有住房交换的，则调进方应继续履行原租赁合同的规定。
第六条 私有住房产权交换，应当向市房屋交换中心提出交换申请。申请时，交换双方应分别填写由市房屋交换中心统一印制的《上海市私有住房产权交换申请表》，并且提交以下文件证件：
1．房屋所有权证、国有土地使用权证或房地产权证；
2．房屋所有权人身份证明及户口簿；
3．其他有关文件。
第七条 共有的私有住房交换，除应当提交本规定第六条规定的文件外，还应当提交该私有住房全体共有人同意交换的书面证明；委托代理人代理的，代理人应当提交该私有住房所有权人具有法律效力的委托书。
第八条 市房屋交换中心受理交换申请后，应当查验私有住房交换双方提交的申请表及有关文件。经查验认可，则委托上海市房地产估价所分别对交换双方的私有住房进行评估。市房屋交换中心应当在上海市房地产估价所提交评估报告后的七日内，对交换申请进行审核，并在交换双方
提交的“申请表”上签署准予交换或者不批准交换的意见，并且通知申请人。
第九条 交换申请经批准后，交换双方当事人应当签订由市房屋土地管理局统一印制的《上海市私有住房产权交换合同》（以下简称“交换合同”）。交换合同经交换双方当事人签署，由市房屋交换中心加盖核准章后生效。
第十条 私有住房产权交换，交换双方应按有关规定交纳税、费。
第十一条 “交换合同”经核准盖章后，统一由市房屋交换中心负责为交换双方按《上海市房地产登记条例》规定，向上海市房地产登记处或者交换房屋所在地的区、县房地产登记机构办理房屋产权变更登记，申领权证等手续。有关交换房屋评估、产权变更登记、申领权证和缴纳契税
等费用，由市房屋交换中心一并负责代收、代缴。
第十二条 “交换合同”生效后，交换双方应当严格履行合同，并按合同约定办理房屋交割手续。如果一方不履行合同，另一方有权按合同约定追究违约责任，并请求违约赔偿。
第十三条 私有住房产权交换后，交换双方当事人可凭房地产权证，向交换房屋所在地的户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。
第十四条 本规定由上海市房屋土地管理局负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起执行。



1996年2月28日
对完善散居少数民族权益保障立法的法理思考

王 杰
（西南民族大学法学院，四川 成都 610041）


摘要：散居少数民族权益保障是我国民族法治建设的重要组成部分，也是我国各民族走向共同繁荣重要方面，也是我国人权保护的重要方面。本文通过分析目前我国散居少数民族权益保障立法的基本情况和存在的问题，并提出一些建议，以求完善我国散居少数民族权益保障的立法。
关键词： 散居少数民族权益 共同繁荣 人权保护 完善

散居少数民族，一是指居住在自治地方以外的少数民族；二是指居住在自治地方以内但不实行区域自治的少数民族。我国散居少数民族人口约3000万[1]，占全国少数民族总人数的三分之一，他们分布在全国31个省、自治区、直辖市的98%以上的县市。由于散居少数民族立法工作具有广泛性、敏感性和复杂性等特点，我国目前还没有形成一套完善的散居少数民族权益保障的法律体系，散居少数民族的权益不能得到很好的保障。

散居少数民族权益保障的重要性
一、散居少数民族权益保障是我国民族法治建设的重要组成部分。
我国民族法治建设是建设有中国特设的社会主义法治的重要方面。具有完备统一的法律体系和普遍有效的法律规则是我国社会主义法治的两个重要方面[2]。同样，我国民族法治建设也必须首先具备这两个条件。然而，作为我国民族法治建设的重要组成部分的散居少数民族权益保障的法律体系目前还不完善。这需要我们予以重视。
二、散居少数民族权益保障是我国各民族走向共同繁荣重要方面。
我国是56个民族共同创造的统一的多民族国家。加速发展我国少数民族的经济文化建设，促进各民族共同发展繁荣，是党和国家在民族问题上的根本立场[3]。这既是少数民族的根本利益，也是整个国家的根本利益。经济文化的发展离不开法制，只有加大民族立法力度，有了完备的法制，才能保障少数民族经济持续、快速、健康的发展，促进各民族的团结进步。本世纪头20年，是我国发展的重要战略机遇期，也是加快少数民族和民族地区经济社会发展、实现各民族共同繁荣发展的重要战略机遇期。然而，我国目前还没有形成一套完善的散居少数民族权益保障的法律体系，散居少数民族的权益不能得到很好的保障，我国各民族走向共同繁荣的目标就无法实现。
三、散居少数民族权益保障我国人权保护的重要方面
生存和发展权是人权的基本方面。建国以来，我国各民族团结一致，集中力量进行社会主义现代化建设。我国已解决温饱问题，基本实现小康，各民族的的生存权已经得到了良好的保障。目前，各民族正致力于全面建设小康社会。我们要进一步维护各民族平等的发展权，以促进各民族共同繁荣。完善散居少数民族权益立法本质上也是维护各民族平等的发展权。其中，经济发展权是核心。

散居少数民族权益保障立法的现状
一、 我国现行散居少数民族权益保障立法的现状。
建国以来，国家为了保障杂居、散居的少数民族人民的平等权利，曾经持续地作出了种种努力，还在宪法和有关法律上对此专门作出规定。早在《中国人民政治协商会议共同纲领》中特别规定：“凡在各民族杂居的地方及民族自治区内，各民族在当地政权机关中均应有相当名额的代表。”目前，我国现行的散居民族权益保障立法由三大部分组成。已初步形成了我国的散居少数民族权益保障体系的框架。
其中，核心部分是由中央人民政府颁布的有关散居少数民族权益保障方面的文件。1952年，中央人民政府政务院颁布的《关于保障一切散居的少数民族成员享有民族平等权利的决定》，是一个专门规定杂居、散居少数民族平等权利的文件。1952年7月，中央人民政府政务院发布了《关于劳动就业问题的决定》共八条，也以专门一条规定一切杂居、散居少数民族人民的平等就业权利，并强调根据他们的民族特点在就业上要予以适当照顾。1979年10月12日和1984年4月17日，中共中央、国务院分别批转了《关于做好杂居、散居少数民族工作的报告》和《关于民族工作几个重要问题的报告》。1993年11月，经国务院批准，国家民委发布《民族乡行政工作条例》和《城市民族工作条例》，对保障散居少数民族的政治、经济、文化等各项权利作了具体规定。第二部分是全国人大及其常委会制定的《选举法》、《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》，也就保障杂居、散居的少数民族的平等权利作了相应规定。应当指出的是，国家立法机关在1991年3月8日就已拟定了《中华人民共和国散居少数民族权益保障法》草案。该草案主要是规范各级国家机关对保障散居少数民族权益的行为，明确规定它们必须承担的这方面的责任和义务。第三部分是各省、直辖市地方人大制定的关于散居少数民族权益保障的工作条例和规定。有15个省市相继制订了保障其辖区内杂居、散居少数民族的条例、规定等地方性法规、规章。
二、我国现行散居少数民族合法权益保障机制存在的不足
尽管散居少数民族权益保障法律体制已初具系统和规模，但从整体上看，这一体系仍欠统一、完善、科学、系统，还存在较大缺陷与不足。
1、法制体系不完整，有较大的缺失。至今为止，我国还没有颁布一部统一的《散居少数民族权益保障法》，已有的法律、法规、规章，也大多是以决定、政府报告、工作条例、办法等文件形式出现,立法层次较低，立法水平落后，适应性差，而且相配套的法规太少，相互之间协调程度低，内容层差不齐，又缺乏法律监督和法律制裁措施等，使得现行散居少数民族权益保障法制在很大程度上失去了强制性、权威性，立法效果不明显。这一问题在我国民族法治建设进程中较突出，是现行散居少数民族合法权益保障机制的主要缺失。
2、特色不突出。建设民族区域自治法律制度和建设散居少数民族权益保障法律制度的核心都是为了保障少数民族权益。散居少数民族权益保障法律制度最深刻的本质是对散居在非该民族的自治区域的少数民族的权益实行特殊保障。因此，散居少数民族权益保障法应该具有明显的特色，而不应是一般的民族自治条例或地方性法规和规章等。但纵观已经出台的省、直辖市法规，不是照抄《宪法》和《民族区域自治法》的有关规定，就是简单地模仿其他的《民族自治条例》。内容大同小异，质量不高。这反映了我国现行散居少数民族合法权益保障机制在总体上显得特色不突出。
3、权益保障在各个领域之间发展不平衡。处理好汉族与少数民族的关系、汉族公民与少数民族公民的关系是民族法治建设最为重要的使命。这个使命的核心是实现民族平等、民族团结、民族共同繁荣，其现实基础就是必须保障少数民族的合法权益。由于少数民族在社会发展中处于相对弱势，要实现各民族共同繁荣，就必须给予其特殊的条件和必要的帮助。综观已经出台的规范性文件，绝大多数是关于使用民族语言、照顾民族风俗、培养民族干部、发展民族人口等方面的规定。从权益保障角度来看，只涉及社会、文化、语言文字等方面，而经济、金融、财政、税收、投资等经济发展权方面则鲜有提及，这也是现行散居少数民族合法权益保障机制的缺失之一。
完善我国散居少数民族权益保障立法
一、 应当制定完善的散居少数民族权益保障法律体系。
应尽快制定《中华人民共和国散居少数民族权益保障法》，形成以《散居少数民族权益保障法》为基本法、国务院行政法规和规章以及地方性法规和规章相配套的散居少数民族权益保障的法律体系。
《散居少数民族权益保障法》应当借鉴地方散居少数民族立法的经验，体例上应分别设专章规定散居少数民族的权利义务，并设立监督制度和制裁措施。而且，要做好立法统一工作，《散居少数民族权益保障法》既要与《民族区域自治法》及《国务院实施〈民族区域自治法〉的若干规定》相统一，也要与地方散居少数民族权益保障条例相统一配套。
《散居少数民族权益保障法》的内容应当即包括促使散居少数民族平等发展的政治、经济、文化、教育、卫生等方面的规定，还应又对散居少数民族风俗习惯和宗教信仰等方面权益的特殊保障措施。其中，以经济发展为内容的散居少数民族权益保障是最核心最根本的内容。对于一些涉及散居少数民族日常生活的事项，如清真食品的生产管理、散居少数民族就业管理、散居少数民族医疗等方面，可以在《散居少数民族权益保障法》中作规定，也可以由地方制定专门的规章制度。
二、散居少数民族权益保障立法应当注意以下几方面：
1、以经济发展为内容的散居少数民族权益保障是最核心最根本的内容。市场经济是法治经济.其根本特点就是资源配置的市场化和利益主体的多元化。不同的法律调整.往往会造成不同的经济效益。在散居少数民族权益保障法整体的立法规划中.要突出经济、财政、税收、投资、融资等方面的自治权.把散居少数民族的经济发展权最大限度地动员起来.有力推动民族经济的发展。
2、散居少数民族权益保障立法应当突出特色。散居少数民族权益保障法律制度最深刻的本质是对散居在非该民族的自治区域的少数民族的权益实行特殊保障。因此，散居少数民族权益保障法应该具有明显的特色，而不应是一般的民族自治条例或地方性法规和规章等。
3、人口较少民族权益保障是散居少数民族权益保障立法的重要方面。散居少数民族权益保障立法，应当充分考虑人口较少民族权益保障的特点和需求，把人口较少民族权益保障当作散居少数民族权益保障立法的一个重要方面来看待[4]。
4、坚持以最小的立法成本实现散居少数民族权益保障。要做好立法统一工作和立法论证工作，避免立法的重复建设和无效立法。如上文所论及的关于涉及散居少数民族日常生活的事项的立法，是在《散居少数民族权益保障法》中作规定，还是由地方制定专门的规章制度，具体要看哪一种立法更为有效和节约成本。
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作者简介：王杰（1982-），山西运城人，西南民族大学法学理论专业硕士研究生。
参考资料：

[1]见吴宗金、张晓辉主编：《中国民族法学》第234页 法律出版社2004年7月第二版
[2]见张文显主编的《法理学》245页 法律出版社 1997 年10月版
[3]《各民族共同团结奋斗，共同繁荣发展努力实现全面建设小康社会的宏伟目标》---《人民日报》社论2005年05月28日 第四版
[4]张龙成：《试论我国人口较少民族权益的法律保护》，原载《西南民族大学学报—人文社科版》2005年3月