离婚中贷款房产及其增值分割
商家泉
离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。
一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。
二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务
三、贷款房产婚后增值部分如何处理
根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。
作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
电话：84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com
绍兴市农村公路养护与管理暂行办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市农村公路养护与管理暂行办法
市政府令〔2009〕90号
现发布《绍兴市农村公路养护与管理暂行办法》，自发布之日起施行。
市 长
二○○九年一月二十日
绍兴市农村公路养护与管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强农村公路养护与管理，建立农村公路养护管理长效机制，保护农村公路路产路权，保障农村公路完好、畅通，依据《中华人民共和国公路法》、《浙江省公路路政管理条例》和《浙江省农村公路养护与管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 绍兴市行政区域内农村公路的养护与管理适用本办法。
第三条 本办法所称农村公路，是指按照国家、省公路工程技术标准修建，并按照国家和省有关规定验收合格的县道、乡道和村道。
县道，是指连接县级政府所在地与所辖行政区域内主要乡（镇）政府所在地、主要旅游景点、主要商品生产和集散地的公路，以及不属于国道和省道的县际间、连接国道和省道的重要公路。
乡道，是指不属于县道以上的县级政府所在地通往所辖行政区域内乡（镇）的公路、乡（镇）际间、乡（镇）与外部连接的公路，以及具有重要联网功能的乡（镇）通往行政村的公路。
村道，是指不属于乡道以上的乡（镇）通往行政村、行政村之间以及行政村与外部连接的公路。
县道、乡道、村道按照交通部和省政府交通行政主管部门的有关规定命名和编号。
第四条 农村公路养护与管理包括农村公路养护工程、日常养护和路政管理。
农村公路养护工程，是指农村公路的大修和中修工程（以下统称养护工程）。
农村公路日常养护，是指农村公路的小修、保洁、绿化管护、附属设施维护等。
农村公路路政管理，是指为保障农村公路完好、安全和畅通，依法保护公路、公路用地及附属设施，管理公路两侧建筑控制区的行政行为。
坚持建设、管理、养护并重的原则，确保农村公路经常处于良好的技术状态。农村公路养护与管理应按照公路养护技术规范、质量评定标准和公路法律法规组织实施。
第五条 农村公路养护与管理实行以县级为主，乡（镇）村配合的体制。
县级政府是农村公路养护与管理的责任主体，应加强领导，将农村公路的养护与管理工作纳入日常公共管理和公共服务的范畴，建立健全以政府投入为主的稳定的养护资金筹措、拨付机制，保障农村公路的正常使用。
乡（镇）政府应当按照县级政府的规定，做好农村公路的养护与管理工作。
村民委员会应配合做好农村公路的养护与管理工作。
第六条 市和县级政府交通行政主管部门主管本行政区域内的农村公路养护与管理工作。
发展改革、财政、规划、建设、公安、安监、审计、人事、劳动保障、国土、农业、林业、水利、环保等有关行政管理部门应在各自职责范围内，依法做好农村公路养护与管理的相关工作。
第七条 县道养护和管理工作由县级政府交通行政主管部门所属的公路管理机构直接负责；乡道、村道养护管理职责一般由乡（镇）政府负责承担，具体由县级政府根据当地实际确定。
第八条 任何单位和个人不得损坏或非法侵占农村公路及其附属设施。
禁止任何单位和个人在农村公路上非法设卡、收费、罚款和拦截车辆。
任何单位和个人都有爱护农村公路及其附属设施的义务，有权检举或控告损坏农村公路及其附属设施和影响公路安全的行为。
第二章 养护管理
第九条 农村公路应当保持路基稳定、路面平整、路肩整洁、排水畅通、构造物和沿线各类设施完好，宜林路段绿化齐整。
第十条 农村公路养护应实行管养分离，逐步推进公路养护市场化，通过招投标选择有资质的养护企业实施。
如因自然条件特殊等原因，无法采用招投标方式选择养护作业单位的，可根据当地实际情况，采取聘用、委托、个人（农户）分段（片）承包、定人定路段（片）等灵活多样的养护方式进行养护，并签订养护合同，乡道、村道的养护合同应报县级公路管理机构备案。
对于日常养护中的油路补洞、水泥路灌缝、附属设施维修等专业技能要求较高的，可单独委托或通过招投标，由有资质的养护企业进行养护。
第十一条 农村公路养护工程年度计划应本着“预防为主、防治结合、因地制宜、规模适当”的原则合理编制。
县道养护工程由县级公路管理机构提出建议计划，按有关规定报批。乡道、村道养护工程由乡（镇）政府提出要求，县级政府交通行政主管部门及所属的公路管理机构根据公路路况、交通流量、路面类型等，视公路破损情况科学合理安排，并按有关规定报批或备案。
第十二条 农村公路养护工程应当建立“标准明确、企业自检、社会监理、政府监督”的质量监督体系，确保工程质量。
第十三条 县级政府交通行政主管部门及其所属的公路管理机构和乡（镇）政府应当结合农村公路养护特点，建立养护安全生产管理制度，督促养护作业单位和养护人员严格执行养护作业安全操作规程。
第十四条 农村公路养护作业时，应当遵守下列安全规定：
（一）在作业区间或者施工路段两端设置必要的交通安全设施与警示标志，采取相应的安全保护措施；
（二）公路养护作业人员应当穿着安全标志服；
（三）养护作业车辆、机械设备应当设置明显的作业标志；
（四）在夜间或者恶劣天气作业的，现场应当设置醒目警示信号；
（五）养护作业完毕后，应当及时清除遗留物；
（六）法律、法规、规章规定的其他养护作业安全管理规定。
第十五条 各级政府及相关行业部门应当重视农村公路安全设施建设工作，逐步设置完善农村公路标志标线和安全设施，提高农村公路的安全通行性能。
农村公路标志标线应当与农村公路建设同步完成，已通车的农村公路标志标线不完善的，应当安排专项经费进行完善。
第十六条 因自然灾害致使农村公路中断或严重损坏时，县(市、区)和乡（镇）政府及村民委员会应当及时组织抢修，必要时可动员和组织沿线机关、团体、企事业单位、当地群众进行抢修，以尽快恢复通行。
第十七条 县(市、区)和乡（镇）政府及村民委员会应对农村公路养护所需的取砂、取石、取土、取水等事项给予支持和协助。
第十八条 农村公路养护作业单位或人员应当遵守有关法律、法规，加强对沿线生态环境和植被保护，减少水土流失，及时收集、清理养护废弃物。实施养护作业时应当减少和控制扬尘的产生。
第十九条 县道和乡道的绿化按照《中华人民共和国公路法》等有关规定执行；村道绿化应当参照《中华人民共和国公路法》等有关规定，因地制宜，自主实施。
绿化树木不得擅自砍伐；确需更新砍伐的，应当按照《中华人民共和国森林法》等有关法律、法规的规定办理审批手续，并完成更新补种任务。
第二十条 市、县级政府交通行政主管部门及其所属的公路管理机构应建立农村公路养护资料档案数据库，乡（镇）政府、村民委员会和农村公路养护作业单位或人员应当按照有关规定做好有关资料档案的统计上报工作。
第三章 路政管理
第二十一条 县道和乡道的路政管理由县级公路管理机构依照有关公路法律、法规、规章的规定实施。
第二十二条 土地所有权属于农民集体所有并符合公路工程技术标准的村道的路政管理，其行政许可、行政处罚及相关的监督检查，由县级公路管理机构按照《浙江省公路路政管理条例》对乡道的有关规定执行。村道的其他路政管理工作由乡（镇）政府依照本办法的有关规定实施。村级组织应当协助做好本村区域内村道的路政管理工作。
县级公路管理机构应当做好对乡（镇）政府路政管理工作的业务指导和监督。乡（镇）政府、村级组织应当配合县级公路管理机构对村道公路路政管理情况进行监督检查。
乡（镇）政府应当落实农村公路路政协管员。村级组织应当落实农村公路路政信息员。
第二十三条 乡（镇）政府制定、实施村镇规划应当规定和落实农村公路路产路权保护措施，原有村镇规划对公路路产路权缺少保护措施的，应予以补充。
第二十四条 乡（镇）政府发现违法利用、侵占、破坏、损坏农村公路路产及损害路权的行为，应当及时制止并报告县级公路管理机构，协助县级公路管理机构对路政违法案件进行调查、取证。
第二十五条 村道两侧的公路用地、公路建筑控制区由县级政府结合当地实际，参照相关法律、法规的要求作出规定。
第二十六条 在村道公路上行驶的车辆的轴载质量、车货总质量应当符合公路工程技术标准的要求。
因运载不可解体物品，超过村道及其桥梁限载标准确需行驶的，必须按规定办理有关通行手续，由此产生对村道加固、改造、护送以及修复损坏公路所需的费用由申请人依法承担。
第二十七条 村道公路交通标志标线由乡（镇）政府根据有关规范设置，并报县级公路管理机构备案。
第二十八条 乡（镇）政府应当维护村道及其养护、施工作业现场秩序。
第二十九条 对村道路产造成损坏的，应当承担相应的法律责任。赔（补）偿费标准可以参照省物价、财政部门制定的《浙江省公路路产赔（补）偿有关标准》执行。
收取的赔（补）偿费，应当专项用于公路路产的恢复和公路养护，任何单位和个人不得平调、挪用或者截留。
第四章 养护资金的筹集与使用
第三十条 农村公路养护资金包括农村公路养护工程资金和农村公路日常养护资金两部分。各级政府和村级组织应积极组织筹措农村公路养护资金，按照“县乡自筹、省市补助”的原则，建立由财政一般预算拨款和其他资金共同组成的多渠道的农村公路养护资金筹措机制。
第三十一条 省政府统筹安排的农村公路养护专项资金，主要用于农村公路的养护工程和日常养护，使用管理按省有关规定执行。
第三十二条 县级政府筹集的农村公路养护资金由县级财政专项资金和其他资金组成，实行预决算管理。
县级农村公路养护资金应当用于农村公路的日常养护和养护工程，并优先保证农村公路的日常养护。
第三十三条 县级财政对农村公路的日常养护资金的投入不得低于省定标准，其中县道的日常养护资金应根据县道养护资金测算标准加以落实。
越城区农村公路日常养护经费由区财政进行补助，袍江新区、镜湖新区农村公路日常养护经费由市对袍江新区、镜湖新区体制分成中解决，绍兴经济开发区农村公路日常养护经费由市财政负责解决。养护工程经费除省补经费外，不足部分由市、区、乡级财政配套解决。养护经费具体标准另行制定。
现行县（市、区）政府财政安排实际用于农村公路养护的经费标准高于上述规定的县（市、区），仍执行现行标准。
县级交通行政主管部门应建立农村公路养护资金专户，并按规定科学合理安排使用农村公路养护资金。
第三十四条 乡级财政对乡道、村道日常养护资金的投入，原则上不得低于省定标准。经济条件比较好的乡（镇）应加大投资力度，补充用于乡道、村道的公路养护与管理。
第三十五条 农村公路养护需由村出资投劳的，村民委员会应通过“一事一议”的方式筹资筹劳，也可采取社会、企业捐资方式筹集农村公路养护资金。在筹资时，应切实维护农民群众的合法利益。
第三十六条 县级政府应当制定农村公路养护资金的使用管理制度，监督农村公路养护资金的使用。
任何单位、个人不得截留、挤占、平调和挪用农村公路养护资金。
审计、财政和上级交通行政主管部门对农村公路养护资金依法实施监督检查，确保农村公路养护资金专款专用。
第五章 考评监督
第三十七条 各级政府及其交通行政主管部门应将农村公路养护与管理作为一项重要工作列入年度考评目标。
县级政府应加强对农村公路养护与管理工作的领导，并对县级交通行政主管部门、乡（镇）政府农村公路养护与管理工作进行考评；交通行政主管部门或公路管理机构按照年度目标要求，对农村公路养护与管理工作逐级进行监督检查。
第三十八条 各级政府及其交通行政主管部门应当加强农村公路养护与管理的廉政保障建设。对违法违纪行为，依照有关规定予以处理。
第三十九条 各级政府及其交通行政主管部门和公路管理机构未履行农村公路养护与管理职责，造成公路使用者损害的，由其上级行政主管部门责令改正；情节严重的，对直接责任人员和直接负责的主管人员，由其所在单位或上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 农村公路中收费公路的养护与管理工作按国务院《收费公路管理条例》等有关规定执行。
第四十一条 行政村所辖区域内自然村之间的道路，根据今后省交通行政主管部门制定的具体办法，可以逐步纳入村道进行养护与管理。
第四十二条 建在农村的不属于农村公路的单位专用道（含公共工程专用道）的养护与管理工作，由其管理单位参照本办法执行。
第四十三条 各县（市、区）政府应根据本办法的有关规定，结合本地实际情况，制定具体的农村公路养护与管理实施办法。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。
