业主对所购特殊商品房享有特别知情权
——河南南阳中院判决穆大红等诉鑫东海置业有限公司侵权案
裁判要旨
业主对开发商出售的特殊楼层享有特别知情权。开发商对小区公共设施造成的生活环境污染的因果关系承担证明责任。
案情
2009年6月，穆大红等三人购买了河南省南阳市鑫东海置业有限公司（下称开发商）开发的南阳市卧龙苑小区9号楼1单元103、102、101室。购房时，由于开发商没有告知三住户其在负一楼(即地下室)安装有高压配电设备，三住户入住后感觉室内有持续噪音。随后，三住户发现负一楼有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备，其中含有３台变压器、１２台配电箱，另外还有一套应急发电设备及配套油罐，且配电设备的输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连，顶部距上面楼板150厘米左右，现场没有安装隔音、隔磁设施。为此，穆大红等三人诉至南阳市卧龙区人民法院，请求判令开发商停止侵害，并拆除安装在地下室的高压配电设备。
裁判
卧龙区人民法院审理认为，本案属于民法规定的特殊侵权行为，依法应适用举证责任倒置的原则，而开发商没有提供相应证据证明其不对原告造成侵害。同时，被告在原告买房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备，也侵害了原告购房的知情权。
卧龙区人民法院判决：开发商于判决生效后拆除9号楼负一楼安装的全部高压配电设备及应急发电设备，并迁移到不影响小区居民安全生活的地方。
开发商不服，提起上诉。
南阳市中级人民法院经审理认为，关于上诉人开发商应当履行告知义务。开发商称买房人看房时应对周围环境进行考察，对此，开发商将全小区的变电设备及应急发电设备安放在9号楼的地下室，在出售房屋时应对9号楼的业主特别是一楼的购房户予以释明，以保障消费者的知情权。通过现场勘查，该小区地下室面积较大，均设计为车位予以出售，小区院内绿地下方的地下空间完全可以用来安放该供电设备。关于是否对三被上诉人造成环境污染，通过实地勘察，地下室机房内噪音较大，下午四点多钟在被上诉人穆大红家中能够听到交流变压器的明显噪音。关于电磁波辐射及散热问题，因没有进行鉴定，无法予以定量。综上，开发商开发的楼盘，虽然经过相关的行政部门的审批、验收，但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人对应的地下室，对长期生活居住的被上诉人有较大地影响，应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。
南阳中院判决：驳回上诉，维持原判。
评析
本案涉及两个焦点问题：一是业主知情权问题，二是举证责任倒置问题。
首先，开发商在业主购房时，对安装在住宅楼负一楼的高压配电设备未履行告知义务，侵犯了购房者知情权。知情权属于我国合同法规定的先合同义务范畴。我国合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”所谓先合同义务，又称前合同义务或先契约义务，是指在要约生效后合同生效前的缔约过程中，缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务。
其次，开发商应对其安装在住宅楼负一楼的高压配电设备与环境污染之间不存在因果关系承担倒置举证责任。所谓举证责任倒置，指基于法律规定，将通常情形下本应由提出主张的一方当事人（一般是原告）就某种事由不负担举证责任，而由他方当事人（一般是被告）就某种事实存在或不存在承担举证责任，如果该方当事人不能就此举证证明，则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。在一般证据规则中，“谁主张谁举证”是举证责任分配的一般原则，而举证责任的倒置则是这一原则的例外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条第三项规定，因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。
本案中，开发商在三原告购房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备，显然侵害了三原告购房的知情权。同时，根据举证责任倒置规则，开发商又没有提供相应证据证明其不对三原告的生活环境造成侵害。因此，开发商应承担侵权责任。
本案案号 （2010）宛龙民初字第316号；（2011）南民一终字第432号
案例编写人：河南省内乡县人民法院 柳殿奎 杨慧文
黑龙江省建设工程勘察设计条例
黑龙江省人大常委会
黑龙江省建设工程勘察设计条例
黑龙江省人民代表大会常务委员会
《黑龙江省建设工程勘察设计条例》已由黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月15日通过，现予公布，自1998年10月10日起施行。
第一章 总 则
第一条 为加强对建设工程勘察（以下简称勘察）和建设工程设计（以下简称设计）的管理，规范勘察、设计行为，维护勘察、设计市场秩序，保证建设工程质量，保护勘察、设计活动当事人的合法权益，根据国家有关法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称勘察，是指依据建设项目的目标，查明并分析建设场地和有关范围内的地质地理环境特征、岩土工程条件，提供建设所需的勘察文件及其相关的活动。
本条例所称设计，是指依据建设项目的目标，对其技术、经济、资源、环境等进行综合策划、论证比较，编制建设所需的设计文件及其相关的活动。
第三条 在本省行政区域内从事勘察、设计活动，实施勘察、设计管理，均应当遵守本条例。
第四条 勘察、设计应当遵守有关法律、法规，执行城市规划和工程建设的标准、规范，贯彻保护环境、节约用地、节省投资、节省能源的原则。
第五条 鼓励勘察、设计单位在勘察、设计中采用先进技术、先进设备、先进工艺和新型建筑材料。不得采用已经淘汰或不符合标准的技术、设备、工艺和材料。
第六条 省建设行政主管部门主管全省勘察、设计工作，并组织实施本条例。
市（行署）、县人民政府的建设行政主管部门负责本行政区域内勘察、设计的监督管理。
其他有关部门依据法律、法规赋予的职责，协助同级建设行政主管部门对勘察、设计实施监督管理。
第二章 从业资格
第七条 勘察、设计单位，必须首先取得建设行政主管部门颁发的工程勘察证书、工程设计证书、专项工程设计证书（以下统称资质证书），再到工商行政管理部门办理营业执照后，方可进入勘察、设计市场承接业务。
第八条 勘察、设计资质分类和分级标准按照国务院建设行政主管部门有关规定执行。
第九条 申请资质证书，应当具备下列条件：
（一）有设立勘察、设计单位的申请文件或证明文件；
（二）有符合规定的注册资本；
（三）有与其从事的勘察、设计活动相适应的专业技术人员和执业资格注册人员；
（四）有符合规定的固定工作场所和技术装备；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
第十条 申请勘察、设计资质，按下列程序办理：
（一）国务院各部门所属的勘察、设计单位申请甲、乙级资质，由省建设行政主管部门核实后，按隶属关系经国务院有关专业部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
（二）省、市所属的勘察、设计单位申请甲级资质，由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
（三）省、市所属的勘察，设计单位申请工程勘察和建筑工程设计乙级资质，由单位所在地方（行署）建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；申请其他勘察、设计乙级资质按本条（二）规定办理。
（四）申请勘察、设计丙级和丁级资质，由单位所在地市（行署）建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门商省有关专业部门审批。
第十一条 申请专项工程设计资质，按下列程序办理：
（一）国务院各部门所属的专项工程设计单位申请甲级资质，由省建设行政主管部门核实后，经国务院有关专业部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
（二）省、市所属的专项工程设计单位申请甲级资质，由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
（三）专项工程设计单位申请乙、丙级资质，由单位所在地市（行署）建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门商省有关专业部门审批。
第十二条 申请设立中外合资、中外合作、外商独资和私营勘察、设计单位，按国家有关规定办理。
第十三条 取得勘察、设计资质的单位，按规定可以承接与其资质等级确定的业务范围相应的工程咨询、技术服务业务。
取得建筑设计资质的单位，可以承接相应等级的建筑装饰设计业务。
第十四条 首次取得勘察、设计资质的单位，其资质等级应当为暂定级，最高为乙级。
暂定乙级的满2年，丙、丁级的满1年，应当由原资质审批部门复查合格后，核发正式资质证书；不合格的收回资质证书。
第十五条 资质证书实行年度检验制度。勘察、设计单位应当接受省建设行政主管部门的年度检验。
未经年度检验或年度检验不合格的，应当按规定重新申请资质等级。在没有确定新的资质等级之前，不得从事勘察、设计活动。
第十六条 勘察、设计单位取得正式资质证书满2年并达到高一级资质等级条件的，方可申请升级。申请升级的程序按本条例第十条或第十一条规定办理。
第十七条 勘察、设计单位可以变更和扩大业务范围，但须原资质初审部门同意，经原资质审批部门批准后，领取新的资质证书。
第十八条 勘察、设计单位发生名称、地址、隶属关系、法定代表人变更以及终止业务活动时，应当自上述行为发生之日起30日内报省建设行政主管部门备案。
勘察、设计单位分立、合并时，应当按照资质审批程序办理有关手续。
第十九条 勘察、设计单位连续2年未开展勘察、设计业务的，由原资质审批部门收回资质证书和有关证件。
第二十条 勘察、设计技术人员只能作为一个勘察、设计单位的资质认定条件。
勘察、设计单位聘用非本单位勘察、设计技术人员时，应当与被聘用人员及其所在单位签订聘用合同。
第二十一条 严禁转让、出借、涂改、伪造勘察、设计单位的资质证书、出图专用章和从业人员执业印章。
第三章 委托与承接
第二十二条 勘察、设计的委托与承接，应当遵循公开、公正、公平的原则。任何地区、任何部门不得分割、垄断、封闭勘察、设计市场。
第二十三条 勘察、设计的委托与承接可以采取竞选委托或直接委托的方式进行。
对于国计民生、城市规划和市容市貌有较大影响以及投资规模较大的建设项目的勘察、设计业务，应当实行竞选委托。竞选委托的具体办法由省建设行政主管部门制定。
竞选委托由建设单位或建设单位选定的中介组织组织实施，建设行政主管部门应当对竞选委托的公开性、公正性和公平性进行监督。
第二十四条 建设单位应当根据工程级别和专业技术要求，按照有关规定将勘察、设计业务委托给具有相应资质等级的勘察、设计单位。
勘察、设计单位应当按照资质证书确定的资质等级和业务范围承接勘察、设计业务。
第二十五条 建设单位应当将建设项目的勘察、设计业务委托给一个勘察、设计单位。大型或技术复杂建设项目的勘察、设计业务可以委托给两个以上的勘察、设计单位联合承接，联合承接各方除直接对建设单位负责外，还应当对保证建设项目的完整性和统一性承担连带责任。
第二十六条 承接整个建设项目勘察、设计业务的总承接方经建设单位同意，可以将所承接的勘察、设计业务中的部分专业或非主体业务再委托给其他具有相应资质等级的勘察、设计单位；承接部分勘察、设计业务的单位作为分承接方不得将承接的业务再委托。
分承接方对总承接方负责，总承接方对建设单位负责。
勘察、设计单位不得将承接的全部勘察、设计业务，以任何形式转手委托给其他勘察、设计单位。
第二十七条 民用住宅建设项目中的水、电、燃气、消防、抗震设防、供热、电视、通讯等专业设计，不得分别委托，应当统一勘察、设计，统一出图，禁止行业或部门垄断。
第二十八条 勘察、设计前，委托和承接双方应当签订勘察、设计合同，并使用国家和省制订的规范合同文本。
勘察、设计合同签订后15日内，合同双方应当将合同报送建设项目所在地建设行政主管部门登记备案；勘察设计合同可以到工商行政管理部门申请鉴证。
第二十九条 委托和承接双方应当执行国家和省规定的勘察、设计取费标准，不得擅自提高或降低；国家和省没有规定取费标准的，由双方协商确定。
第三十条 建设单位应当按照勘察、设计合同约定的时间和额度，向勘察、设计单位支付勘察、设计费。
勘察、设计单位应当按照勘察、设计合同约定的时间和质量，向建设单位提供勘察、设计文件。
第三十一条 本省勘察、设计单位跨市（行署）承接勘察、设计业务，应当事先到建设项目所在地市（行署）建设行政主管部门办理登记备案手续。
第三十二条 省外勘察、设计单位承接本省勘察、设计业务，应当持其所在地省建设行政主管部门或国务院有关部门出具的证明和资质证书，到本省省建设行政主管部门办理登记备案手续。
省外丙、丁级勘察、设计单位不得到本省承接勘察、设计业务。
第三十三条 港、澳、台地区的勘察、设计单位承接本省勘察、设计业务的，应当符合国家和省有关规定，到省建设行政主管部门登记备案，并实行一个建设项目一备案制度。
国外勘察、设计单位承接本省勘察、设计业务的，执行前款规定。
第四章 质量管理
第三十四条 勘察、设计单位应当建立健全勘察、设计质量保证体系和质量责任制，执行国家推行的质量体系认证制度。
第三十五条 勘察、设计单位应当对勘察、设计文件的科学性和正确性负责。勘察、设计文件应当符合下列要求：
（一）法律、法规的规定；
（二）建设项目立项批准文件和勘察、设计委托书的要求及勘察、设计合同的约定；
（三）勘察、设计标准和规范、规程的要求；
（四）经济合理，计算准确，表述清楚，图纸清晰；
（五）有关勘察、设计责任人员签字齐全；
（六）按照规定加盖印章。
第三十六条 勘察、设计文件中所选用的材料、构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，并符合国家规定的质量标准，但不得指定生产厂或供应商。
第三十七条 设计文件实施过程中，设计单位应当向施工单位交代设计意图，解释设计文件，及时解决施工中出现的设计问题，参加主要阶段验收或试车考核，做好设计总结和回访。重大和复杂工程应当签订现场技术服务合同，派驻现场设计代表。
建设工程发生重大质量事故，勘察、设计单位应当参加事故原因调查，并参与提出处理方案。
第三十八条 在勘察、设计前，建设单位应当向勘察、设计单位提供下列文件并对文件的可靠性负责：
（一）建设项目立项批准文件和勘察、设计委托书；
（二）城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》；
（三）建设项目可行性研究报告和对周围环境影响的评估报告；
（四）建设项目设计所需的其他基础资料和文件。
第三十九条 在工程开工前，建设单位应当组织建设监理、勘察、设计、施工等单位和聘请有关专家，进行设计交底和图纸会审。未经设计交底和图纸会审进行施工造成质量事故的，建设单位应当承担相应责任。
第四十条 勘察、设计文件实施过程中，任何单位和个人不得擅自修改。确需修改的，应当由原设计单位负责，经原设计单位同意也可以委托其他具有相应资质的设计单位进行修改。修改设计文件的单位对修改部分负责；修改部分对未修改部分产生连带影响时，应当承担相应的责任。
第四十一条 任何单位和个人不得以任何理由，要求勘察、设计单位违反法律、法规和有关技术标准进行勘察、设计。
勘察、设计单位和勘察、设计人员对违反前款规定的要求应当予以拒绝。
第四十二条 建设行政主管部门应当会同有关专业部门，按照规定对勘察、设计文件进行审查。
第四十三条 因勘察、设计而使工程节省投资或增加效益的，建设单位可以从节省投资或增加效益部分中提取适当比例，用于奖励有关勘察、设计单位和人员。
勘察、设计单位未按规范和技术标准勘察、设计造成损失的，应当予以赔偿。
第四十四条 勘察、设计的地方标准，由省建设行政主管部门提出，省标准化行政主管部门审批、编号、发布，并报国务院建设行政主管部门和标准化行政主管部门备案。
凡通用性强而又具备条件的建筑构配件、建筑设备、建筑物、构筑物、公用设施以及单项工程项目的设计，均应当编制建筑标准设计，并积极推广应用。建筑标准设计由省建设行政主管部门负责审查、批准。
第四十五条 勘察、设计文件的著作权由勘察、设计单位享有。勘察、设计文件除依据合同用于约定的建设项目外，任何单位和个人不得剽窃、抄袭、出售、转让或重复使用。
第四十六条 勘察、设计单位应当按照国家和省有关规定建立健全档案管理制度。凡与勘察、设计有关的文件，应当及时整理归档，不得损坏、涂改、遗失或据为己有。
重大建设项目的勘察、设计文件，建设单位应当按照有关规定，交付当地城市建设档案管理部门保管。
第五章 法律责任
第四十七条 勘察、设计单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县以上建设行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，并给予下列处罚：
（一）未取得资质证书承接勘察、设计业务的，没收违法所得，并处以勘察、设计费1倍罚款。
（二）超越资质证书确定的资质等级和业务范围承接勘察、设计业务的，没收违法所得，并处以勘察、设计费10％至30％罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或吊销资质证书。
（三）未经年度检验或年度检验不合格从事勘察、设计业务的，没收违法所得，并处以1000元至3000元罚款。
（四）名称、地址、法定代表人发生变更以及终止业务活动时未按规定办理有关手续的，处以1000元至3000元罚款。
（五）分立、合并时未按规定办理有关手续的，没收违法所得，并处以3000元至5000元罚款。
（六）转让、出借、涂改、伪造本条例规定的资质证书、出图专用章的，没收违法所得，吊销资质证书或没收出图专用章，并处以5000元至10000元罚款。
（七）作为总承接方将承接的全部勘察、设计业务转手委托、未经委托方同意将部分勘察、设计业务再委托或作为分承接方将承接的业务再委托的，没收违法所得，并处以勘察、设计费10％至30％罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或吊销资质证书。
（八）未按规定期限办理勘察、设计合同登记备案手续的，处以1000元至3000元罚款。
（九）本省勘察、设计单位跨市（行署）承接勘察、设计业务未办理登记备案手续的，处以1000元至3000元罚款。
（十）省外勘察、设计单位承接本省勘察、设计业务未办理登记备案手续的，处以勘察、设计费10％至30％罚款。
第四十八条 因勘察、设计原因造成工程质量事故的，勘察、设计单位应当承担赔偿责任，并由县以上建设行政主管部门处以勘察、设计费10％至30％罚款；情节严重的，责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。
第四十九条 勘察、设计人员违反本条例规定，有下列行为之一的，由县以上建设行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处以下列罚款；情节严重的，依法取消职业资格：
（一）作为两个或两个以上勘察设计单位的资质认定条件的，处以1000元至3000元罚款；
（二）转让、出借、涂改、伪造勘察、设计人员个人执业印章的，处以2000元至5000元罚款；
（三）在设计文件中指定材料、构配件、设备的生产厂或供应商的，处以2000元至5000元罚款；
（四）违反法律、法规和有关技术标准进行勘察设计的，处以1000元至3000元罚款。
第五十条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县以上建设行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，并给予下列处罚：
（一）应当进行竞选委托而未进行的，处以勘察、设计费10％至30％罚款。
（二）委托不具备相应资质等级的勘察、设计单位或委托个人进行勘察、设计活动的，处以勘察、设计费10％至30％罚款。
（三）未按规定期限办理勘察、设计合同登记备案手续的，处以1000元至3000元罚款。
（四）擅自修改设计文件的，处以1000元至3000元罚款；造成严重工程质量事故的，处以质量事故损失费的5％至10％罚款。
第五十一条 建设单位未按合同约定期限足额支付勘察、设计费的，每逾期1日，向勘察、设计单位支付所欠勘察、设计费1‰的违约金。
勘察、设计单位未按合同约定期限提供勘察、设计文件的，每逾期1日，向建设单位支付勘察、设计费1‰的违约金。
第五十二条 妨碍建设行政主管部门工作人员执行公务的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
第五十三条 建设行政主管部门实施行政处罚时，应当按《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序执行。
第五十四条 建设行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，尚未构成犯罪的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。
第五十五条 当事人因勘察、设计发生纠纷，可以直接依法申请仲裁或向人民法院起诉。
当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第五十六条 违反本条例规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十七条 抢险救灾工程、临时性建筑和居民自建自用住宅的勘察、设计不适用本条例。
第五十八条 军队系统的勘察、设计单位承接地方勘察、设计业务的，应当执行本条例。
第五十九条 本条例由省建设行政主管部门负责应用解释。
第六十条 本条例自1998年10月10日起施行。
1998年8月15日
