安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《淮南市物业管理规定》的决议
安徽省人大常委会
安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《淮南市物业管理规定》的决议
（2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会
常务委员会第二十五次会议通过）
安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议审查了《淮南市物业管理规定》，决定予以批准，由淮南市人民代表大会常务委员会公布施行。
淮南市物业管理规定
（2006年6月22日淮南市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区、县房地产管理部门对本辖区内物业管理活动进行监督管理，指导业主委员会的工作，协调业主委员会与物业管理企业的关系。
建设、规划、工商、物价、公安、市容、水利等行政管理部门应当在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。
社区居民委员会应当协助区、县房地产管理部门做好本社区内的业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第四条 符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域，建设单位应当书面报告区、县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的要求。
第五条 区、县房地产管理部门应当在接到建设单位的书面报告或者业主的要求后，及时会同社区居民委员会，指导成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1人，业主代表3人，筹备组组长由业主代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当自成立之日起30日内，在区、县房地产管理部门的指导下，召开首次业主大会会议。
第六条 本规定实施前，已建成投入使用的物业管理区域，原建设单位不存在的，由物业所在地的区、县房地产管理部门指导成立业主大会筹备组；属于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的单位参加业主大会筹备组。有多家房改出售公有住房单位的，由出售公有住房套数最多的单位参加业主大会筹备组。
第七条 业主大会筹备组应当履行下列主要职责：
（一）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案；
（二）拟定业主委员会的选举办法草案；
（三）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；
（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务工作。
第八条 业主委员会应当由5至15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内的物业管理企业及其关联企业任职。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。
业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区、县房地产管理部门应当责令业主委员会限期增补。
第九条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十条 除首次业主大会会议外，业主大会会议由业主委员会负责召集。
业主大会会议每年至少举行一次。符合法定条件提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在30日内召开；逾期未召开的，房地产管理部门应当督促业主委员会召开。
业主委员会集体辞职的，或者违反法律法规，侵害多数业主合法权益，经区、县房地产管理部门指出拒不改正的，按本规定第五条重新选举业主委员会。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由业主签字确认。
第十二条 依法选举产生的业主委员会应当在规定的期限内，将有关资料报区、县房地产管理部门备案，并将备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当重新备案。
第十三条 区、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会会议作出决定，加盖印章方可对外公布。
第十四条 业主委员会每半年至少召开一次会议，业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上业主委员会委员要求召集的，业主委员会主任应当及时召集。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。
第十五条 业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管。业主名册应当包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。
产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会和物业管理企业。
建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。
业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他目的。
第十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。未按时移交的，可由辖区派出所协助移交。
第十七条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主合法利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。
第十八条 物业管理企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动，不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
第十九条 外地物业管理企业进入本市承揽物业管理业务的，应当持资质证书、营业执照、税务登记等资料，到市房地产行政主管部门备案。
第二十条 一个物业管理区域应由一个物业管理企业管理。分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。
第二十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:
（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
（二）现售商品房在正式销售30日前；
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
第二十二条 前期物业管理招标投标活动中的评标由建设单位代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上的单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的五分之三。
评标委员会专家由招标人从专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
建设单位应当将与物业管理企业签订的前期物业服务合同报送市房地产行政主管部门备案。
第二十三条 新建住宅物业的建设单位在办理房屋预售手续时，应提供物业管理方案，并按物业总建筑面积的3‰提供物业管理用房，但最低不得少于50平方米。
物业管理方案包括：物业管理用房面积及其座落位置、建设单位与物业管理单位签订的前期物业服务合同；物业管理企业的营业执照和资质证书；业主临时公约；住宅区公共配套设施设备明细表；建筑面积5万平方米以上的住宅物业应当提供前期物业管理项目招标投标备案表。
本规定实施以前已出售的物业，其管理用房面积标准由市人民政府另行规定。
物业管理用房应当包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房和保安人员值班用房、门卫房等。
第二十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电基本使用功能。违法建筑、临时建筑、公共场所或者公共部位不得作为物业管理用房。
第二十五条 物业管理服务合同解除后，物业管理企业应当退还多收的物业管理服务费和其他费用。有过错的，应当依法赔偿损失。
第二十六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由市、县价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定；双方约定不成的，可以申请价格行政主管部门协调。物业管理企业应当将约定的收费标准报市、县价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第二十七条 业主或物业使用人因装饰、装修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用，由物业管理企业统一清运。
第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费可以每月收取一次，也可以半年收取一次，双方另有约定的，从其约定。
新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算；未领取的，自建设单位通知交房的最后期限开始计算。
第二十九条 建设单位或者房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业，应全额交纳物业服务费。
业主出售物业时，应当结清物业服务费等相关费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第三十条 业主对物业管理企业提供的属于物业管理服务合同约定的服务不满意的，可以向业主委员会、物业管理企业或房地产管理部门投诉，但不得拒绝交纳物业服务费。
业主联名或者业主委员会要求解除物业管理服务合同的，在解除合同的程序未履行完毕前，不得拒绝交纳物业服务费。
第三十一条 物业管理企业对其管理区域内的违反相关法律法规规定的行为应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
有关行政管理部门应当在接到物业管理企业报告后的2个工作日内调查处理。损坏绿化及设施，装饰、装修房屋时拆改房屋承重结构等违法行为，由建设行政主管部门查处；违法搭建建筑（构）物，违反规定摆摊设点、占道经营，随意倾倒生活、建筑垃圾等破坏市容环境和超标排放噪声的行为，由城市管理行政执法机构查处；擅自改变房屋用途或外貌，侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备等行为，由房地产行政管理部门查处；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质等行为，由公安部门查处；在宅院内私自打井等违法行为，由水利行政管理部门查处。
第三十二条 车辆在物业管理区域内的公共场地、道路上停放、收费及其使用等管理事项，由业主大会或业主委员会决定。收费标准参照物价部门的规定确定。车主对车辆保管有要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
载重量超过0.5吨的货车和超过9座的客车不得在住宅物业管理区域内停放,因施工等特殊需要的除外。
物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用公共绿地和公共活动场地,不得产生噪声等环境污染。
第三十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
第三十四条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）按规划配建的非机动车车库；
（三）公共绿地、道路、场地，共用走廊通道；
（四）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（五）建设单位以物业买卖合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请归全体业主所有的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。业主委员会成立后，房地产登记机构应当向业主委员会提供记载的内容。
第三十五条 新建商品住宅、公用住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当按照国家、省和本市的规定，交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应当补交。补交的具体办法由市房地产行政主管部门制定。
专项维修资金应当用于物业的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作他用。
第三十六条 专项维修资金由市、县人民政府确定的机构负责统一管理，实行专户存储，按幢建帐，按户核算制度。
专项维修资金低于规定数额的30%时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第三十七条 物业共用部位、共用设施设备的中修、小修由业主委员会或物业管理企业提出方案和资金预算，并组织相关业主讨论决定。
第三十八条 高层住宅的电梯、高压水泵日常运行费用和维护费用纳入物业服务费。
首次电梯更新费由建设单位支付，交市专项维修资金管理机构，实行专户存储，专款专用。
第三十九条 违反本规定的行为，国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的，依照其规定处理。
第四十条 违反本规定第四条规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区、县房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房地产管理部门责令限期改正。
第四十一条 违反本规定第十九条规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正。
第四十二条 物业管理企业违反本规定第三十一条第一款规定，对违法行为未予劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，由市房地产行政主管部门责令改正；造成严重后果的，依法承担相应的法律责任。
第四十三条 房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者对报告的违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 本规定自2006年10月1日起施行。
关于印发《北京市工业系统分流安置下岗待工人员开展再就业工作的实施办法》的通知
北京市经委 市劳动局 等
关于印发《北京市工业系统分流安置下岗待工人员开展再就业工作的实施办法》的通知
北京市经委 市劳动局 市财政局 市工商行管局 市地税局
北京市经济委员会、北京市劳动局、北京市财政局、北京市工商行政管理局、北京市地方税务局关于印发《北京市工业系统分流安置下岗待工人员开展再就业工作的实施办法》的通知
通知
各工业总公司、集团：
日前市政府办公厅转发了市劳动局关于在全市实施再就业工程的意见，对城镇失业人员和国有企业、集体企业下岗待工人员的再就业工作提出了指导性意见。为了促进工业系统下岗待工人员尽快实现再就业，保障职工的基本生活，维护社会稳定，同时保证企业的生产、改革顺利进行，
现将《北京市工业系统分流安置下岗待工人员开展再就业工作的实施办法》印发给你们，请结合本单位实际情况，制定具体实施方案，贯彻落实。
附件：北京市工业系统分流安置下岗待工人员开展再就业工作的实施办法
为了促进工业企业下岗待工人员尽快实现再就业，根据市政府办公厅下发的关于在全市实施再就业工程意见通知精神（京政办发〔1995〕52号），结合工业企业下岗待工人员实际状况，制定本办法。
一、指导思想及原则
以正确把握改革、发展、稳定三者关系为主线，紧密结合工业企业的生产经营实际，适应经济结构调整的发展需要，着眼于企业的“三改（改革、改组、改造）一加强”，着力于下岗待工人员的妥善安置，促进、帮助下岗待工人员尽快实现再就业。
坚持对企业负责与对职工负责、对社会负责相统一的原则；坚持企业消化安置与市场调节相结合的原则；坚持区别下岗待工人员不同情况分别处理的原则；坚持思想教育与解决实际问题相结合的原则；坚持分流工作整体规划与分步实施相结合的原则。
二、总体目标
近期目标：是在保障下岗待工职工基本生活的前提下，紧密结合经济结构调整，利用政策引导，发展劳动力市场，积极开发就业岗位实现多渠道分流、安置下岗待工人员。
远期目标：是在三年内通过政策引导、市场调节、合同化管理等措施，争取做到下岗待工人员分流安置工作有突破性进展，基本解决企业下岗待工人员再就业问题。
三、政策措施
第一部分：分流、安置下岗待工人员开展再就业方面政策
（一）对企业采取多种形式，创造劳动就业岗位，积极分流安置下岗待工人员的鼓励性政策
1．企业在经济结构调整中，开展多种经营，兴办第三产业，积极创造就业岗位，安置、招收下岗待工人员的，可按市财政局、市地税局根据财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税字〔1994〕001）精神制定的有关政策执行。
2．对经市政府批准进行停产整顿企业或停产、半停产企业的下岗待工人员，企业及其主管部门应采取多种途径积极分流安置下岗待工人员。企业为安置下岗待工人员开办的生产自救项目，如缺乏启动资金，经企业申请，企业主管部门审核，报市劳动局批准，可给予一定的生产自救扶
持金。
3．继续执行市政府1992年第11号文件中第四条规定：对发展第三产业安置富余人员，企业在取得银行放贷资金的前提下，经申请，总公司审核，市经委与市劳动局批准，可享受最长12个月的贷款贴息政策。
4．在实施再就业工程的过程中，对积极分流安置下岗待工人员成绩突出的单位，市经委会同市劳动局进行评比，给予奖励。
（二）对企业下岗待工人员自谋职业的鼓励性政策
1．企业下岗待工人员自愿脱离企业，从事个体经营或组织起来兴办合伙企业的，可以持原单位证明到工商管理机关申请营业执照，工商行政管理机关应依据有关法规规定予以优先审核登记。
2．企业下岗待工人员自谋职业，在取得营业执照后，与原企业解除劳动关系时可按下列标准给予资金上的扶持：
（1）下岗待工人员已领取营业执照的，失业保险机构将其比照失业职工应享受的失业救济金一次支付给本人。
（2）原属固定工的，可参照《劳动法》中关于解除劳动合同发放补偿金的规定：本企业工作每满1年，给付1个月的本人工资，但最多不超过24个月。
（3）各企业根据实际能力也可给予一定数额的补助金。
3．为消除自谋职业人员的后顾之忧，劳动行政部门开办的职业介绍服务机构在保存个人档案的基础上，为自谋职业人员代理收缴养老、失业保险，并按规定享受相应待遇。
（三）保证下岗待工人员的基本生活
1．企业应发给下岗待工人员所规定标准的基本生活费（因个人原因除外）。对停产、半停产企业月收入低于170元的下岗待工人员，其基本生活保障费由企业自筹资金解决。企业自筹确有困难的，由企业主管部门协助解决；仍解决不了的部分，市属国有企业由市财政局按实际下岗
待工人数借支生活费，集体企业由市劳动局从失业保险基金中按每人每月170元的标准借支生活费。
2．企业应加强对下岗待工人员的管理。积极组织下岗待工人员进行劳动技能培训，为下岗待工人员提供上岗条件和有关信息；对于两次不服从企业安排上岗及劳务输出的，企业可减、停发基本生活费，如仍不服从分配的，经教育无效，可按违纪处理或解除劳动合同。
3．关心待工人员的生活。对下岗时间较长、没有其它劳务收入、生活比较困难的待工人员，要优先提供上岗机会。夫妻双方在同一企业，不得同时下岗待业。
4．加强对“停薪留职”人员的管理。对已经实行“停薪留职”的要结合实施劳动合同制进行清理，并在签定劳动合同中明确时限，原则上不超过一年。
（四）对提前退岗富余人员的有关政策
1．对按照国务院111号令规定，实行“离岗休养”的离岗休养人员发放统一印制的《离岗证》，凭证可到工商行政管理机关办理个体营业执照，从事生产经营或劳务活动。
2．对破产企业中因工致残或者患严重职业病、全部丧失劳动能力的职工，作为离退休人员安置。距法定退休年龄5年内的职工，本人自愿、单位批准，可提前退休，正式办理退休手续。
（五）鼓励其它用工单位接收和安置工业下岗待工人员的政策
1．凡招用和接收工业企业下岗待工人员并签定劳动合同一年以上的，可享有关贴息优惠政策。
2．经企业批准，允许下岗待工人员可以到新的用工单位试工，其关系可暂时保留在原单位，社会保险统筹仍由原单位交纳。
3．企业下岗待工人员根据本人技术专长，自找接收单位的，企业可制定适当鼓励办法。
（六）鼓励企业积极开展下岗待工人员的转岗、转业培训，努力提高自身素质的政策。
1．企业应积极组织适合下岗待工人员特点的职业技能培训，为其再就业创造条件。培训应紧密结合劳动力市场需求，做到有的放矢，按需施教。各级职业介绍服务机构应积极对培训合格人员组织介绍就业。
2．调整产业结构、资产增值的企业，应从资产转让或吸收的参股资金中安排一定数额或比例的资金，用于职工转岗、转业培训；兼（合）并企业和转让国有企业产权的企业，要列出专项资金，用于企业富余人员的转岗、转业培训。
3．对于停产整顿企业和停工企业的下岗待工人员，经批准，可到市劳动局认定的转岗、转业培训骨干学校，参加有就业意向的转业培训，享受减免学费待遇，促进其再就业。
第二部分：加快工业系统劳动力市场建设政策
加快工业系统劳动力市场建设是落实再就业工程重要措施。工业系统劳动力市场体系的建立将有利于企业劳动力结构的优化，有利于企业下岗待工人员再就业工作的开展，有利于将企业冗员逐步纳入市场调节机制。
（一）工业系统劳动力市场体系包括三个层次，即经委、行业、企业。三个层次之间有区别又有联系，在体系格局上，以职责及标准作为规范各自行为的基石，以信息网络为纽带，确保工业系统劳动力市场运作整体效果的实现。
（二）工业系统劳动力市场应积极承担对系统、行业劳动力余缺调节，充分发挥在分流、安置下岗待工人员中的作用，全面落实工业系统再就业的总体目标。
（三）工业系统和各行业职业介绍机构要接受同级劳动部门的业务指导，要掌握本行业下岗待工人员的供需信息。工业系统信息网络，尽快与市职业介绍服务中心劳动力供需信息联网，进一步扩大供需信息范围，疏通劳动力供需渠道。
（四）行业、系统职业介绍机构对本行业内企业招用劳动力应掌握的原则是：严格控制使用外地农民工，企业招用劳动力时，须优先在工业系统公开招用，不足数额方可从社会招用。
（五）为了积极配合现代企业制度试点工作，根据劳动部有关规定，市经委、市劳动局将选择一户企业（集团）进行剥离下岗待工人员由行业职业介绍机构负责接收管理，组织培训和安置就业的试点。
（六）为促进工业系统劳动市场启动，凡具备市经委、市劳动局规定的职业介绍机构考核标准的，将在建立信息网的设备费用方面给予必要的资金支持；凡达到市劳动局职业介绍服务机构考核标准的，给予一定的奖励。
四、组织领导及要求
（一）成立市经委系统分流安置富余人员开展再就业工作领导小组。由市经委副主任刘永聪任组长，各总公司主管经理为小组成员，小组下设办公室，办公室设在市经委劳动处，负责日常工作。
各总公司也应成立相应的组织机构，负责此项工作的领导、规划、协调等职责。
（二）要求
1．此项工作的难度比较大。既涉及职工的切身利益和思想观念变化等、而且职工之间存在较强的差异性、复杂性，因此各级领导都应高度重视这项工作，从严、从细、从实，设计安排实施。
2．各总公司应结合经济结构调整、现代企业制度建立、组建企业集团等工作任务，统筹安排分流安置企业富余人员再就业工作，做到确实把人员数量、结构、解决冗员问题等纳入规划中去，实现总体设计。
3．企业应结合发展规划制定分流安置富余人员工作计划，以政策为指导、以保证职工基本生活为前提、以开发就业岗位为手段，力求再就业工作取得较好成绩。
4．注重职工的思想教育，讲究工作方法，做好矛盾的化解工作，力避激化矛盾，确保稳定。
1995年11月13日
