北京市外商投资企业清算办法
北京市政府
北京市外商投资企业清算办法
市政府
第一章 总则
第一条 为保护债权人和中外投资者的合法权益, 保障外商投资企业清算公正顺利进行, 根据国家有关法律、法规的规定, 结合本市具体情况, 制定本办法。
第二条 本办法适用于本市的中外合资企业、中外合作企业、外资企业（以下统称外商投资企业, 简称企业）进行的清算。
第三条 企业清算工作的管理, 由审批企业的市对外经济贸易委员会（以下简称审批机构）负责, 企业主管部门和财政、税务、海关、工商行政管理机关按照各自的职责监督清算。
有国有资产的中外合资企业、中外合作企业, 还应接受国有资产管理、审计机关的监督。
第四条 本办法所称清算, 是指企业因经营期满, 或者提前终止合同、章程并经审批机构批准解散, 或者被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照,或者被审批机构依法撤销, 对资产、债权和债务进行的清理结算。
第五条 企业清算应根据国家有关法律、法规的规定, 坚持公平合理、保护债权人及中外投资者的合法权益的原则, 按照原批准的合同、章程进行。
第六条 清算分为普通清算和特别清算。
企业资产能够抵偿债务, 并且董事会或管理机构（以下统称董事会）能自行组织清算工作的, 按照普通清算程序进行清算。
企业资产不能抵偿债务, 或无法自行组织清算工作的, 审批机构可以根据企业、投资者的任何一方或债权人的申请, 或依其职权决定企业按照特别清算程序进行清算。
普通清算不能正常进行, 债权人、董事会或投资者的任何一方向审批机构提出申请并经批准, 可以转入特别清算程序。
企业因严重亏损, 无力清偿到期债务, 债权人或者债务人向人民法院申请宣告破产还债, 人民法院裁定宣告企业进入破产还债程序后, 其破产清算按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定办理。
第七条 企业自开始清算之日起, 除为清算目的或经审批机构和工商行政管理机关批准而进行的民事活动外, 应停止其他生产经营活动。
第二章 普通清算程序
第八条 企业开始清算的日期, 按不同情况分为三种:
一、经营期满之日;
二、提前终止合同、章程并经审批机构批准解散之日;
三、被撤销或被吊销执照之日。
第九条 企业清算期, 从开始清算之日起至企业向财政、税务机关提交清算结束报告并在工商行政管理机关办理企业法人注销登记之日止, 期限为90天。特殊情况需要延长清算期限的, 由清算委员会提出申请, 由审批机构会同工商行政管理机关批准。
第十条 企业进行清算, 应当组成清算委员会。清算委员会至少由三人组成, 并推举主任一人。
清算委员会成员由董事会委派董事或聘请在中国注册的会计师、律师担任。
经董事会同意, 清算委员会可以聘请财务人员组成清算工作小组, 处理具体清算事务。
第十一条 董事会应当自企业开始清算之日起7 日内, 将清算委员会成员名单报企业主管部门审核, 报审批机构备案。
企业主管部门或者审批机构应当在接到清算委员会成员名单之日起7 日内作出书面答复; 逾期未答复的, 视为认可。
第十二条 清算期间, 有下列情形之一的, 经董事会通过, 可以解任或补派清算委员会成员:
一、清算委员会成员有违法行为;
二、债权人请求并确有正当理由;
三、清算委员会成员死亡或者丧失行为能力;
四、其他原因。
董事会解任或补派清算委员会成员必须报企业主管部门审核, 报审批机构备案。
第十三条 清算期间, 清算委员会全面负责各项清算事务, 其主要职责:
一、书面通知已知债权人, 公告通知未知债权人, 召开债权人会议;
二、管理企业财产, 编制资产负债表、财产目录和有关报表;
三、提出财产作价和计算依据;
四、制定清算方案;
五、收回企业债权和清偿企业债务;
六、追回投资者应缴未缴款项（含注册资本未入资或虚假入资部分);
七、分配剩余财产;
八、编写清算结束报告;
九、办理有关注销企业登记事项;
十、办理其它清算事务。
第十四条 清算期间, 清算委员会代表企业起诉和应诉。
第十五条 清算委员会处理清算事务, 应采取协商一致的原则, 未能达成一致意见的, 由董事会决定。
第十六条 清算委员会, 对董事会负责, 并报告工作。
清算委员会编制的资产负债表、财产目录和清算方案, 须经董事会会议审查通过, 并报企业主管部门和审批机构备案。
第十七条 董事会应当在清算委员会成立后, 立即通知企业有关人员在10天内将企业的决算报表、财务帐册、财产目录、债权人和债务人名册以及与清算有关的其它资料, 提交清算委员会。
第十八条 对董事会作出的有关清算的各项决定, 清算委员会、董事会成员或者债权人认为有明显错误时, 可以在董事会作出决定后7 日内向企业主管部门或者审批机构提出书面意见 ,请求审查; 同时将书面意见副本抄送董事会, 企业主管部门或者审批机构应当在接到书面意见后7 日
内作出书面答复。审查期间, 除涉及企业财产处置或者所有权转移的重大问题, 董事会的决定应当继续执行。
第十九条 在企业清算过程中, 审批机构认为必要时, 可派人参加有关会议或采取其它必要的形式监督企业的清算。
第二十条 清算委员会应在成立之日起60日内, 至少两次在两种全国性报纸上刊登清算公告。第一次公告应在清算委员会成立之日起10日内刊登。
清算公告应载明企业名称、住所、清算原因、清算日期和申报债权的期限。
第二十一条 清算委员会必须在成立之日起20日内, 书面通知已知的债权人申报债权。
第二十二条 债权人应在收到通知后30日内, 未收到通知的债权人应当自第一次清算公告之日起40日内, 向清算委员会申报债权, 并提交有关债权数额及其担保情况的证明材料。未在规定的申报债权期限内申报债权的, 视为放弃债权。
债权人确有正当理由无法在申报债权期限内申报债权的, 可以在企业剩余财产分配结束前, 请求清偿。
第二十三条 清算委员会对债权人申报的债权, 核定后, 应当书面通知债权人。
第二十四条 债权人对清算委员会关于债权的核定有异议的, 可以在接到书面通知之日起15日内, 向人民法院提起诉讼。
诉讼期间, 涉及财产分配的清算活动应当中止。
第二十五条 对确实无法收回的债权的处理, 清算委员会应向董事会说明原因, 由董事会决定。
第二十六条 清算费用和清算委员会成员、清算工作小组成员酬劳, 应从企业现存财产中优先支付。
清算费用包括:
一、清算过程中企业财产的管理、变卖和分配所需要的费用;
二、清算诉讼费用、公告费用;
三、清算过程中为维护投资者和债权人的共同利益支付的其他费用。
第二十七条 清偿企业的财产抵押担保债务时, 债权人可在变卖该担保物的金额中优先得到清偿, 金额不足部分视同企业的非财产抵押担保债务。
第二十八条 外商投资企业清偿境外债务, 必须凭中国注册会计师验证报告, 经国家外汇管理部门核准后, 方可将清偿的资产汇出境外。
第二十九条 清算委员会在企业的各项费用和全部债务清偿完毕之前,不得将企业的资产分配给企业投资各方。
清偿全部债务后的剩余财产, 按投资各方的出资比例进行分配, 但协议、合同或章程另有规定的除外。
第三十条 下列清算资料应经中国的注册会计师审查并出具证明:
一、清算的资产负债表及其会计报表;
二、董事会提交清算委员会的财务帐册;
三、清算方案所列资产的债权债务目录;
四、资产作价依据。
第三十一条 企业资产的估价原则:
一、合同、章程有规定的, 按合同、章程的规定办理;
二、合同、章程无规定的, 由投资各方协商决定, 并报审批机构备案;
三、合同、章程无规定, 投资各方协商不能取得一致意见的, 依照国家有关规定办理。
第三十二条 清算企业的资产按照经董事会通过的清算方案进行处置。
资产变卖时, 中外方投资者有优先购买权, 投资者竟相购买的, 由出价高的一方购买。
中外方投资者都放弃购买权的, 经董事会同意, 清算委员会可以采取招标或拍卖的方式变卖。
第三十三条 企业进行清算时, 其资产净额或剩余财产减除企业未分配利润、各项基金和清算费用的余额, 超过实缴资本的部分为清算所得, 应当依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关规定缴纳所得税。
企业进入清算以前经营期内的各项应缴未缴税款, 应当按照国家有关税收法规缴纳。
第三十四条 清算工作结束后, 清算委员会应编制清算会计报表, 编写清算结束报告, 经董事会审查后, 由中国注册会计师审查并出具验证报告。
清算委员会应将清算会计报表、清算报告和注册会计师验证报告报送企业主管部门和财政、税务、海关部门审核, 并报审批机构备案。
第三十五条 清算结束报告提交企业主管部门和审批机构之日起10日内,清算委员会必须向税务机关、海关分别办理注销税务登记和海关登记手续。
清算委员会应当在办结前款手续之日起10日内, 凭税务机关、海关出具的完税证明和清算结束报告, 代表董事会到工商行政管理机关按规定办理注销登记手续, 缴销营业执照正副本和企业印章。
第三十六条 清算终结后, 企业的各项帐册、报表、文件等资料, 中外合资经营企业、中外合作经营企业由中方投资者负责保管; 外资企业由审批机构指定的部门保管。
第三章 特别清算程序
第三十七条 企业有下列情况之一不能适用普通清算程序的, 适用特别清算程序。
一、董事会对企业清算事务不能形成决议的;
二、企业违反国家法律、法规规定被工商行政管理机关吊销营业执照或被审批机构撤销的;
三、企业自愿申请适用特别清算程序的;
四、有其他不能适用普通清算程序情况的。
第三十八条 适用特别清算程序的企业, 由审批机构或审批机构指定的企业主管部门组织清算委员会。
第三十九条 特别清算期间, 清算委员会行使董事会的职权, 董事会成员应协助清算委员会工作。
第四十条 清算委员会除承担本办法第十三条规定的职责外, 还可以主持召开董事会会议。
第四十一条 清算委员会向审批机构负责, 清算委员会处理清算事务,须向审批机构报告。
第四十二条 除财产抵押担保债务外, 企业按下列顺序清偿债务:
一、欠付职工的工资和劳动保险金;
二、欠缴国家的各项税费;
三、其它债务;
第四十三条 企业由于资产不能抵偿债务进行特别清算的, 在审批机构作出此项决定之日前6 个月内的下列行为无效;
一、隐匿、私分或者无偿转让财产;
二、非正常压价出售财产;
三、对原来没有财产担保的债务提供财产担保;
四、对未到期的债务提前清偿;
五、放弃债权。
进行特别清算的企业有前款所列行为的, 清算委员会有权向人民法院提起诉讼, 要求追回财产, 并入特别清算财产范围。
第四十四条 依法取得中国法人资格的企业应当以企业所有的财产对企业债务承担清偿责任。
企业资产不足以抵偿债务的, 中外合作经营企业的中外方合作者, 如在合作期间已收回投资的, 应当以企业所有的财产和已收回的投资额清偿债务。
第四十五条 清算委员会应将特别清算结束报告报审批机构批准。
第四十六条 企业资产不足以支付清算费用的, 清算委员会报审批机构批准后, 可以终止清算程序。
第四十七条 本章未规定的, 可以参照本办法第二章的有关规定执行。
第四章 法律责任
第四十八条 清算期间, 清算委员会、董事会和清算工作小组成员因违法行为造成损失的, 追究其民事责任; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十九条 国家法律、法规对企业清算另有规定的, 按其规定办理。
第五十条 香港、澳门、台湾地区的企业和其它经济组织投资的企业,有关清算程序参照本办法办理。
第五十一条 本办法执行中的具体问题, 由市对外经济贸易委员会负责解释。
第五十二条 本办法自1992年6 月1 日起施行。
1992年5月20日
关于印发《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》及其实施细则的通知
广东省中山市国土资源局
关于印发《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》及其实施细则的通知
中国土资字〔2006〕50号
各有关单位：
现将《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》和《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
中山市国土资源局
（房地产管理局）
二○○六年十二月十八日
中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定
第一条 为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，维护商品房交易双方合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售），应当按本规定通过中山市房地产管理信息系统（下称信息系统）实施商品房销售合同网上登记备案。
第三条 市建设局及市国土资源局（房地产管理局）分别负责商品房预售许可和合同网上登记备案的组织实施及其相关管理工作。
第四条 房地产开发企业应当通过信息系统，如实填写销售项目用地、报建情况及楼盘明细表中每幢（套）的情况，申请办理商品房预售许可。
第五条 房地产开发企业应当按信息系统中楼盘明细表所列内容填写房屋预测或实测面积，房屋测算面积应由拥有省以上测绘行政管理部门颁发且含房产测绘项目的测绘资格证的测绘公司计算，测算面积超出规划、施工报建面积的，需补办报建手续。楼盘明细表单元号、房屋编号、房屋功能、面积等发生变更的，应当通过信息系统提出变更申请。预售楼盘变更登记的审核部门为市建设局，现售楼盘的变更登记审核部门为市国土资源局（房地产管理局）。
第六条 房地产开发企业取得商品房预售许可的，信息系统即时公布下列信息：
（一）商品房预售许可情况；
（二）商品房的楼盘明细表，包括总的幢（套）数以及每幢（套）的部位、结构、面积等；
（三）房地产查封等情况；（四）商品房买卖合同的示范文本；
（五）商品房的成交数量、面积、金额及未销售的情况；
（六）其它需公布的信息。
第七条 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业应当保证购房人的需求。
第八条 商品房销售的当事人双方根据网上公布的商品房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款。商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过信息系统，向及市国土资源局（房地产管理局）申请办理网上登记备案。购房人应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码。
第九条 房地产开发企业应当打印双方确认的商品房买卖合同，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章），所约定的所有事项以该书面合同为准。
第十条 房地产开发企业应当将签名（盖章）的商品房买卖合同不少于1份交于购房人收执。房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向及市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续。
第十一条 商品房买卖合同签订后，当事人双方经协商一致，需要解除的，持商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向及市国土资源局（房地产管理局）申请办理撤回网上登记备案申请或终止合同登记备案手续。
第十二条 房地产开发企业不如实申报、填写该商品房项目情况，有意隐瞒有关情况、提供虚假材料或者以欺骗等不正当手段取得商品房预售许可的，由有关部门根据相关法律、法规进行处理。
第十三条 市建设局及市国土资源局（房地产管理局）工作人员应当根据法律、法规要求及信息系统赋予的权限办理各项业务；不得公开房地产企业内部管理人员、财务信息；不得违反本规定于本系统外办理相关业务。违反本规定的，依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 本规定的具体实施细则，由市建设局及市国土资源局（房地产管理局）另行制定。
第十五条 本规定自颁布之日起施行。
中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定实施细则
为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，维护房地产交易双方合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》，结合操作实际，制定本细则:
一、中山市房地产管理信息系统软件组成
本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售），必须通过中山市房地产管理信息系统实施商品房销售合同网上登记备案。中山市房地产管理信息系统由下列四个子系统组成：
1、中山市行政服务在线的商品房预售许可业务子系统（下称行政在线）。该子系统实现商品房预售许可和变更审批功能。
2、中山市商品房销售合同网上登记备案系统（下称网上备案系统）。该子系统实现房地产开发企业与购房人网上拟订商品房买卖合同及申请商品房产权权属确认和变更功能。
3、中山市国土资源局办公自动化系统（下称国土局办公系统）。该子系统实现商品房买卖合同备案确认及商品房产权权属确认和变更功能。
4、中山市国土资源局在线网站信息发布系统（下称国土局在线）。该子系统实现商品房交易信息网上公布功能。
二、商品房预售许可
1、房地产开发企业必须通过登录行政在线向市建设局提交商品房预售许可申请，并在行政在线录入相关项目详细信息，建立楼盘表。每次申请必须提交整幢商品房各套房屋的完整信息，如属房地产开发企业自用，不对外销售的，房屋状态应设定为“自留”。
2、市建设局收到房地产开发企业的申请后，登录行政在线对项目信息进行审批。审批通过后发出《商品房预售许可证》，系统自动将房屋状态设定为“待售”，房地产开发企业可以对商品房进行销售。同时行政在线自动将房屋状态同步到其他子系统。
3、市建设局发出《商品房预售许可证》后，房地产开发企业必须向房地产交易登记管理所（下称交易所）提交售楼人员权限明细，由交易所录入系统，方可在网上签订商品房买卖合同。
4、商品房预售过程中，网上备案系统自动根据《商品房预售许可证》有效期进行检测，提前30天发出延期提示。自《商品房预售许可证》超出有效期之日起，系统对该项目销售进行限制，双方不能签订正式合同。当房地产开发企业办理《商品房预售许可证》延期后，系统自动解除销售限制。
三、商品房预售许可变更
1、房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》后，办理商品房产权权属确认以前，需变更商品房信息的，必须登录行政在线向市建设局提交预售许可变更申请。提交申请后，行政在线自动将相关信息同步到网上备案系统，网上备案系统对该幢商品房销售进行限制，双方不能签订正式合同。
2、为保证数据的正确性，在商品房预售许可变更业务进行的同时，系统自动禁止同一项目商品房产权权属确认变更业务和预售商品房产权权属确认业务的提交。
3、市建设局收到房地产开发企业的商品房预售许可变更申请后，登录行政在线对项目变更的信息进行审批。审批通过后，系统自动将相关信息同步到网上备案系统，网上备案系统自动解除销售限制。
四、商品房产权权属确认
商品房产权权属确认按该项目是否取得预售许可分为：预售商品房产权权属确认和现售商品房产权权属确认两种。
（一）、预售商品房产权权属确认
1、房地产开发企业需要对已取得预售许可的项目申请办理商品房产权权属确认的，必须登录网上备案系统，在已批准预售项目列表中，选择指定的幢，向市国土资源局提交已预售商品房产权权属确认申请。提交申请后，网上备案系统自动对该幢商品房销售进行限制，双方不能签订正式合同。同时，网上备案系统自动将申请信息同步到国土局办公系统。
2、在已预售商品房产权权属确认业务进行的同时，系统自动禁止同一项目商品房产权权属确认变更业务和商品房预售许可变更业务的提交。
3、市国土资源局收到房地产开发企业的申请后，登录国土局办公系统对项目信息进行审核。审核通过后发出《商品房产权权属证明书》。同时，国土局办公系统自动将相关信息同步到网上备案系统，网上备案系统自动解除销售限制。
（二）现售商品房产权权属确认
1、房地产开发企业必须通过登录网上备案系统向市国土资源局提交商品房产权权属确认申请，并在网上备案系统录入相关房地产项目详细信息，建立楼盘表。每次申请必须录入整幢商品房各套房屋的完整信息。提交申请后，网上备案系统自动将申请信息同步到国土局办公系统。
2、市国土资源局收到房地产开发企业的申请后，登录国土局办公系统对该项目信息进行审核。审核通过后发出《商品房产权权属证明书》，系统自动将房屋状态设定为“待售”。房地产开发企业可以对商品房进行销售。同时国土局办公系统自动将房屋状态同步到其他子系统。
3、市国土资源局发出《商品房产权权属证明书》后，房地产开发企业必须向交易所提交售楼人员权限明细，由交易所录入系统，方可在网上签订商品房买卖合同。
五、商品房产权权属确认变更
1、房地产开发企业在领取《商品房产权权属证明书》以后，需变更商品房信息的，必须登录网上备案系统向市国土资源局提交商品房产权权属确认变更申请。提交申请后，网上备案系统对该幢商品房销售进行限制，双方不能签订正式合同。
2、在商品房产权权属确认变更业务进行的同时，系统自动禁止同一项目已预售商品房产权权属确认业务或商品房预售许可变更业务的提交。
3、市国土资源局收到房地产开发企业提交的商品房产权权属确认变更申请后，登录国土局办公系统对变更的商品房信息进行审核。审核通过后发出新的《商品房产权权属证明书》，系统自动解除销售限制。
六、网上签订商品房买卖合同
1、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》或《商品房产权权属证明书》后，即可对相应的商品房进行网上公开销售。
2、房地产交易双方通过网上备案系统拟定商品房买卖合同条款后，必须设定个人密码、打印正式的《中山市商品房买卖合同》，并在合同上签名（盖章）。系统自动将房屋状态设定为“已售”，同时将该商品房合同信息同步到国土局办公系统，提交商品房销售合同网上登记备案申请。
七、商品房买卖合同备案确认
1、房地产开发企业与购房人签订《中山市商品房买卖合同》30天内，必须将《中山市商品房买卖合同》正本一份交到交易所进行备案确认。否则，系统将对该幢商品房销售进行限制，双方不能签订正式合同。待房地产开发企业将所有超期的合同送交易所办理备案确认后，系统自动解除销售限制。
2、交易所将房地产开发企业提交的商品房买卖合同和系统数据核对后，发出《中山市商品房销售登记备案表》。系统自动将房屋状态设定为“已备案”。
3、当商品房的房屋状态设定为“已备案”后，该商品房的相关信息将不能修改，包括商品房预售许可变更和商品房产权权属确认变更业务。
八、撤回网上登记备案申请和终止合同登记备案
1、商品房买卖合同签订后，备案确认前，双方经协商一致，要求撤回网上登记备案申请的，需先在网上备案系统提交申请，再持解除合同的书面协议到交易所办理撤回网上登记备案申请手续。
2、已签订的商品房买卖合同备案确认后，双方协商一致，要求解除的，需先在网上备案系统中提交申请，再持《中山市商品房销售登记备案表》、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料到交易所办理终止合同登记备案手续。
3、已办理《中山市商品房买卖合同》撤回网上登记备案申请和终止合同登记备案手续的，系统将房屋状态设定为“待售”。
九、商品房查封及解封
1、市国土资源局根据查封文件，在国土局办公系统中录入相关查封信息，系统自动将商品房的房屋状态设为“限制”，该商品房不允许销售。
2、市国土资源局根据解封文件，在国土局办公系统中录入相关解封信息，系统自动将商品房的房屋状态恢复为“待售”，该商品房解除销售限制。
十、房地产开发企业自留商品房办证
房地产开发企业需将尚未销售的商品房以本公司名义办理房地产权证的，必须向市国土资源局提交书面申请。市国土资源局审核后将该商品房的房屋状态设定为“不可售”，禁止在网上继续进行销售。
十一、商品房信息网上公布
1、楼盘表信息通过国土局在线网站向社会群众公布，房地产开发企业有责任保证楼盘表信息真实、全面。
2、网上公布的信息主要有商品房的基本信息及房屋状态。房屋状态包括：待售、已售、已备案、不可售、限制。
待售：指商品房符合销售条件，允许销售。
已售：指房地产开发企业与客户已签订合同，但未办理登记确认。
已备案：指房地产开发企业与客户签订的合同已办理登记确认。
不可售：指该商品房属房地产开发企业自留。
限制：指该商品房被查封或相关行政部门不允许销售。
中山市人民政府政报 第83期
