建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知
建设部
建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知
建设部
各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），计划单列市建委，直辖市房地局：
随着住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护管理问题日益突出，为保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服务水平，为居民创造良好的居住环境，现通知如下：
一、各地要高度重视公房售后维修养护管理工作，将其作为房改和房地产管理工作的重要内容来抓，总结近几年来公房售后维修养护管理工作的经验教训，特别是由于“重售轻管”产生的一系列问题，研究制定相应的管理配套政策，及时制定公房售后维修养护管理办法。
二、各级房地产管理部门是公房售后维修养护管理的主管部门，要以住房制度改革为契机，转变政府职能，改变过去直管公房的政府直接管理方式，面向社会、面向行业，切实做好公房售后维修养护管理的调查研究、组织领导、政策制定及实施工作。
三、公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。
四、售房单位在出售公有住房时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。
五、一个住宅组团或住宅小区公有住房出售达到一定比例后，房地产行政主管部门要适时组织指导成立业主管理委员会（以下简称业主委员会）。业主委员会由相关房地产产权人选举的代表组成，代表和维护房地产产权人和使用人的合法权益。
六、公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理。
七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护。
八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：
1．由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％；2．由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作它用。维修养护专项基金不敷使用
时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。
九、公房出售后的装饰装修管理，要严格按照建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》执行。
十、公房出售后，原承担公房管理的单位或部门要尽快适应形势，提高认识，转变观念，加快经营机制转变。转制后的物业管理企业要不断加强企业自身建设，改善服务态度，增强服务意识，以优质的服务、合理的收费，树立良好的企业形象。
1997年4月3日
包头市住宅区物业管理条例
内蒙古包头市人大常委会
包头市住宅区物业管理条例
包头市人民代表大会常务委员会
（1999年9月22日包头市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持清洁优美、舒适方便、文明安全的生活环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市区、白云鄂博矿区、石拐矿区、沙河镇、金山镇、萨拉齐镇、百灵庙镇。
本条例所称住宅区是指以住宅房屋为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套的共用设施、设备，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区。
本条例所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅区内的建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业受业主委员会委托按照物业管理委托合同对物业进行修缮、维护和与之相关的服务活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立从事物业管理服务的企业法人。
第三条 新建住宅区应当实行物业管理，已交付使用的住宅区应创造条件逐步实行物业管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理和委托物业管理企业专业管理相结合的原则。
第五条 市人民政府房产行政主管部门主管全市物业管理工作。
市区物业管理工作的管理职权范围，由市人民政府确定。
旗、县、郊区、矿区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门管理，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
街道办事处和公安、物价、建设、环保、供电、邮政、电信等有关部门依照各自职责，配合房产行政主管部门做好与物业管理相关的工作。
第二章 业主管理权
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）监督业主委员会的管理工作；
（五）其他。
业主的主要义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业管理的制度、规定；
（四）按时交纳应付的物业管理、维修等费用；
（五）其他。
第七条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当由业主大会酝酿，确定比例推选业主代表，组成业主代表大会。
召开业主大会或者业主代表大会，须有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出决定，应当经全体业主或者全体业主代表过半数通过。
业主出席业主大会，按照建筑面积拥有投票权，每25平方米有一投票权，每增加25平方米，增加一投票权。居住直管公房和单位自管公房的非业主使用人应当与业主各有百分之五十的投票权。
业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，经百分之二十以上业主或者业主代表提议，应当召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请管区公安部门、居民委员会等有关部门的代表列席。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定维修基金使用计划、批准《物业管理委托合同》等有关业主利益的重大事项；
（五）决定所在物业管理区域公共性服务项目及服务标准；
（六）其他。
第九条 住宅区共用设施、设备配套齐全，维修基金已到位，公有房屋出售建筑面积达到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建筑面积达到百分之五十以上的，房屋出售、出租单位应当在房产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，实行
物业管理。
达到上述条件，房屋出售、出租已满两年的，必须实行物业管理。
第十条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。可连选连任。业主委员会由5至15人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第十一条 业主委员会应当自选举之日起15日内，持下列文件向房产行政主管部门申请登记：
（一）业主委员会登记申请表；
（二）业主委员会委员名单及身份证明；
（三）业主委员会章程。
对符合条件的，房产行政主管部门应当自受理之日起15日内予以登记。
第十二条 业主委员会职责：
（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案，并报业主大会通过；
（三）依据本条例第八条第（五）项的决定，公开招标选聘一个物业管理企业，签订《物业管理委托合同》；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督检查物业管理委托合同的执行情况；
（五）督促业主和使用人履行业主公约；
（六）审核物业维修基金计划，对维修基金的使用情况进行检查和监督；
（七）接收和管理房屋共用部位和共用设施、设备；
（八）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
（九）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
第十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十四条 业主委员会、物业管理企业应当协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，开展与物业管理有关的工作。
第十五条 物业管理区域由房产行政主管部门按照规划要求，兼顾建筑物与共用设施、设备的相关情况，本着有利于物业管理规模化经营、专业化经营发展的原则划定。
第十六条 物业管理用房，由开发建设单位、公有住房出售单位按房屋建筑面积的千分之一无偿提供，但不得低于40平方米。产权属全体业主共有。
业主委员会与物业管理企业解除合同后10日内，物业管理用房应当交还业主委员会。
第三章 物业管理企业
第十七条 申请从事物业管理，应当通过市房产行政主管部门的资质认证，取得资格后，按照法律、法规的规定办理有关手续。
第十八条 申请物业管理企业资质应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）物业管理企业章程；
（三）有固定的经营场所；
（四）有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
（五）注册资金10万元以上；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十九条 物业管理企业从事物业管理，应当与业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同自生效之日起15日内报房产行政主管部门备案。
物业管理企业可以接受业主、使用人的委托从事特约服务。
第二十条 对从事物业管理的人员应当进行岗位培训，持证上岗。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）按照签订的《物业管理委托合同》，实施管理；
（二）制定物业管理的具体规则；
（三）收取物业管理服务费；
（四）制止违反物业管理规定和业主公约的行为；
（五）选聘专营公司承担专项经营业务；
（六）按法律、法规和有关规定从事经营活动。
第二十二条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行《物业管理委托合同》；
（二）接受房产行政主管部门的管理和有关行政部门的指导、监督；
（三）接受居民委员会、业主委员会或者业主的监督；
（四）重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）按照季度向业主委员会报告物业维修基金及公共性服务费使用情况；
（六）协助有关部门开展社区活动。
第二十三条 物业管理企业资质实行年检和等级升降制度。
第四章 物业管理
第二十四条 房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理，由房屋出售、出租单位负责，但不得使用物业维修基金。
第二十五条 房屋出售、出租单位除按照规定必须移交有关专业部门管理的共用设施、设备外，不得出让、转让房屋共用部位和其他共用设施、设备的所有权。业主委员会成立后，全部移交业主委员会。
第二十六条 业主转让或者出租房屋，应当将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。
房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，应当将转让或者出租情况告知业主委员会和物业管理企业。
第二十七条 实施物业管理的住宅区，由开发建设单位向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业管理区域的规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网图；
（四）土地使用证书；
（五）其他有关资料。
以上工程建设资料应当由业主委员会委托房产行政主管部门代管。
第二十八条 物业使用中不得有下列行为：
（一）改变、损坏房屋外貌、承重结构；
（二）占用共用部位，拆除、改装、损坏共用设施、设备；
（三）毁坏花草树木；
（四）乱倒垃圾、乱扔杂物；
（五）乱设摊点；
（六）不在指定地点存放车辆；
（七）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（八）违反有关规定存放易燃易爆物品、排放有毒有害气体，发出超过规定标准的噪音；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 任何单位和个人不得改变按照规划建设的住宅、公共建筑和共用设施、设备的使用性质。
第三十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路和场地时，应当与业主委员会或者物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第三十一条 供电、供水、供热、燃气、排水、邮政、电信、有线电视、绿化、环卫等专业部门对住宅小区共用设施、设备的管理与物业管理企业的职责分工，依照有关法律、法规、行政规章的规定执行，法律、法规、行政规章没有规定的，按照下列规定执行：
（一）共用设施、设备无偿移交或者协商移交专业管理部门的，由接收方负责；
（二）共用设施、设备未移交的部分，房屋出售、出租单位已按照规定缴交维修基金的，由业主委员会委托的物业管理企业负责；
（三）没有明确界定的，由市人民政府规定。
第五章 物业维修基金及管理服务费
第三十二条 公有房屋和新建房屋出售后都应当建立房屋共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十三条 维修基金提取方式如下：
（一）新建房屋出售时，房屋出售单位按照售房款百分之二的比例向购房者代收，不计入销售收入；
（二）公有房屋购房者按照购房款百分之二的比例向房屋出售单位缴交，不计入销售收入；
（三）已售商品房未向购房者收取百分之二维修基金的，由开发建设单位按照住宅建设总投资额的百分之一点五提取；
（四）公有房屋出售单位按照售房款百分之二十的比例提取。
第三十四条 维修基金由房产行政主管部门代管，专户存储，利息收益补充维修基金。
维修基金属全体业主共有，按栋立账，按户核算。动用此项基金由物业管理企业做出计划，经业主委员会审核，报业主大会或者业主代表大会批准，房产行政主管部门审定后使用。并接受财政、审计等有关部门的监督。
第三十五条 市人民政府每年应当从城市维护费中安排一定数量经费，划拨市房产行政主管部门，用于下列项目：
（一）与区级人民政府的城市维护费匹配使用，用于已交付使用的住宅区的治理改造；
（二）用于未售市直管公房的维修费补贴。
第三十六条 物业维修基金的具体管理办法，由市人民政府规定。
第三十七条 房屋自用部位和自用设备的维修更新费用由业主承担。
第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，随所有权同时过户。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金余额按照个人缴交比例退还业主。
第三十九条 已交付使用的住宅区实行物业管理，需要治理改造、补建配套设施的，其费用由市、区人民政府组织原开发建设单位、原产权单位、市政公用专业单位筹集。无法组织筹集的，由市、区人民政府负责。
第四十条 物业管理公共性服务费可由下列项目构成：
（一）管理服务人员的工资和按照规定提取的福利费；
（二）共用设施、设备的运行及保养费用；
（三）清洁卫生费；
（四）绿化管理费；
（五）保安费；
（六）用于物业管理的固定资产（无偿提供的管理用房除外）折旧费。
本条（二）、（三）、（四）、（六）项所称费用支出是指除工资及福利费以外的物资消耗费用。
第四十一条 物业管理公共性服务费的收费标准应当遵循合理、质价相符和与社会经济发展水平相适应的原则。市房产行政主管部门在广泛征求意见的基础上，经过科学论证，制定公共性服务标准和公共性服务项目劳务定额、物资消耗定额。市房产行政主管部门依据上述标准和定额及
有关规定区别住宅房屋与非住宅房屋提出公共性服务项目指导价。物价行政主管部门应当经过听证程序后，批准执行。特约服务费的收费标准由物业管理企业与业主、使用人协商定价。
第四十二条 物业管理公共性服务费由业主、使用人交纳，按照房屋建筑面积计收。对城镇最低生活保障线以下的特困居民，市人民政府应制定具体减免政策。
空置、闲置房屋的公共性服务费按照所在物业管理区域同类房屋收费标准的百分之五十计收。
第四十三条 物业管理企业应当公布经招标确定的公共性服务项目、服务标准、项目收费标准和按建筑面积计算的收费标准。未实施服务的项目不准收费。按照本条例已向业主、使用人收取物业管理公共性服务费的，任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第六章 法律责任
第四十四条 房产行政主管部门应当接受违反本条例的投诉，并自受理投诉之日起10日内答复投诉人。
第四十五条 业主、使用人、物业管理企业、开发建设单位之间发生纠纷，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第四十六条 违反本条例第二十八条第（一）、第（二）项、第二十九条、第三十条规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用以及对他人造成的损失，由责任人承担；情节严重的，由房
产行政主管部门处以500元以上2000元以下罚款。
违反本条例第二十八条第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）项规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正或赔偿损失；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用由责任人承担。
第四十七条 房屋出售、出租单位未按要求召开第一次业主大会或者业主代表大会，由房产行政主管部门责令其限期召开；在限期内拒不召开的，可以处以5000元以上10000元以下罚款。
第四十八条 房屋出售、出租单位违反本条例第二十五条规定的，由房产行政主管部门责令其限期收回，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十九条 房屋出售、出租单位在移交物业时不按照规定提供物业管理用房的，由房产行政主管部门责令其限期提供，并处以10000元以上30000元以下罚款；逾期仍不提供的，应当申请人民法院强制执行。
第五十条 房屋出售、出租单位未按照规定交付物业维修基金的，由房产行政主管部门责令其限期交付，并处以1000元以上5000元以下罚款。
擅自动用物业维修基金的，除本金、收益限期归还外，并处以违法金额百分之五的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，处以1000元以上5000元以下罚款，直至降低其资质等级或者吊销其物业管理资质证书。
（一）建筑物及共用设施、设备不按期修缮或者养护、维修不当，造成损失的；
（二）擅自改变物业管理区域共用部位、共用设施、设备用途的；
（三）不按照资质管理规定从事物业管理服务的；
（四）内部制度不健全，管理混乱，不按照规定提供服务的；
（五）不履行《物业管理委托合同》规定的其他义务的；
（六）物业管理委托合同终止或解除后，不按照规定办理清退或者移交手续的。
第五十二条 不具有物业管理资质的企业从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令其停止非法物业管理活动，没收其非法收入，并处以10000元以上30000元以下罚款。
取得物业管理资质，不办理相关手续的，由有关行政主管部门按照规定予以处罚。
擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价行政主管部门予以处罚。
第五十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会违反本条例作出的决定，由房产行政主管部门予以纠正。
第五十四条 业主、使用人违反本条例规定，不按照约定交纳物业管理、维修等应付费用的，物业管理企业可以催缴，限期交付。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院等。
（二）自用设备，是指业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、照明设施、采暖散热片以及通向主管道的供水、排水、燃气器具等。
（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼板、屋顶等），室外墙面、门厅、楼梯间、垃圾道等。
（四）共用设施、设备，是指户外上下水管道、落水管、水箱、加压泵站、电梯、供电设施、暖气管线、燃气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、场地等。
第五十七条 本条例中《物业管理委托合同》使用国家统一制定的示范文本。
第五十八条 本条例自二○○○年三月一日起实施。《包头市住宅小区物业管理办法（试行）》同时废止。
（1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）
内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定，批准包头市人民代表大会常务委员会报请批准的《包头市住宅区物业管理条例》，由包头市人民代表大会常务委员会公布施行。
1999年11月29日
