无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制
作者：陈召利 主页：www.law-god.com
虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
企业效绩评价行业基本分类（已失效）
财政部
企业效绩评价行业基本分类
财政部
为规范开展企业效绩评价工作，统一制定评价标准，提高评价工作的科学性和有效性，现根据国家标准《国民经济行业分类与代码》，对企业效绩评价行业基本分类作如下规定：
一、企业效绩评价行业基本分类的原则
（一）企业效绩评价行业基本分类严格遵循国家标准，以国民经济行业标准分类为依据，运用科学的方法对国民经济具体行业进行归类，尽可能反映各基本行业企业生产经营的特点，以适应有关部门监督、考核、评价企业的工作需要。
（二）企业效绩评价行业基本分类以企业效绩评价工作规范需要为基础，并推进国有资本金统计和会计决算汇总工作分类标准化和信息充分利用，逐步建立适合各基本行业财务监管需要的评价分类体系。
（三）企业效绩评价行业基本分类与国有经济在各产业的实际分布相结合，保证评价各行业标准值的测算有足够的样本数据，以便评价标准的真实和可靠。
（四）企业效绩评价工作中行业基本分类主要限于竞争性产业。竞争性产业划分，按照《国有资本金统计分类的具体规定》（财统字〔1998〕3号）执行。
二、企业效绩评价行业基本分类的划定
企业效绩评价行业基本分类以国民经济10大门类为基础，为三个层次，共140类，即；第一层次按国民经济部门划分，为10类；第二层次按国民经济行业类别划分，为37类；第三层次按国民经济具体产业划分，为93类。
一、农林牧渔业
（一）农业
（二）林业
（三）畜牧业
（四）渔业
二、工业
（一）煤炭工业
煤炭开采业
煤炭洗选业
煤气生产和供应业
（二）石油工业
天然原油开采业
（三）冶金工业
黑色金属矿采选业
有色金属矿采选业
黑色金属冶炼业
有色金属冶炼业
（四）建材工业
建筑用矿石采选业
水泥制造业
水泥制品和石棉水泥制品业
砖瓦、石灰和轻质建筑
材料制品业
建筑用玻璃制品业
金属结构制品业
建筑用金属制品业
（五）化学工业
基本化学原料制造业
化肥制造业
日用和化学产品制造业
化纤制造业
橡胶制品业
塑料制品业
（六）森林工业
木材加工业
（七）食品工业
食品加工业
食品制造业
（八）烟草工业
卷烟制造业
（九）纺织工业
纤维原料初步加工业
棉纺织业
毛纺织业
麻纺织业
针丝绢纺织业
（十）石化工业
原油加工业
石油制品业
（十一）医药工业
化学药品制造业
中药材及中成药加工业
（十二）机械工业
金属制品业
工具制造业
日用金属制造业
锅炉及原动机制造业
金属加工机械制造业
通用设备制造业
轴承、阀门制造业
专用设备制造业
冶金、矿山、机电设备制造业
石化工业设备制造业
轻纺工业设备制造业
农林牧渔水利机械制造业
交通运输设备制造业
铁路运输设备制造业
汽车制造业
摩托车制造业
自行车制造业
船舶制造业
电气机械及器材制造业
输配电及控制设备制造业
电工器材制造业
日用电器制造业
照明器具制造业
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
通用仪器仪表制造业
专用仪器仪表制造业
电子测量仪器制造业
文化、办公用机械制造业
钟表制造业
（十三）电子工业
通信设备制造业
广播电视设备制造业
电子计算机制造业
电子元、器件制造业
日用电子器具制造业
（十四）电力工业
电力生产业
电力供应业
（十五）轻工工业
采盐业
酒和饮料制造业
白酒制造业
啤酒制造业
服装及其他纤维制品造业
皮革毛皮羽绒及其制品业
家具制造业
造纸及纸制品业
印刷业、记录媒介的复制
文教体育用品制造业
玻璃及玻璃制品业
三、建筑业
（一）土木工程建筑业
房屋建筑业
铁路、公路、隧道、
桥梁建筑业
（二）线路、管道和设备
安装业
四、交通运输仓储业
（一）铁路运输业
（二）公路运输业
（三）水上运输业
（四）航空运输业
（五）交通运输辅助业
（六）仓储业
粮油仓储业
五、邮电通信业
（一）电信业
（二）邮电业
六、批发和零售业
（一）商业贸易
商业批发
商业零售
（二）粮油贸易
粮油批发
粮油零售
（三）物资贸易
物资批发
物资零售
七、商业经纪与代理业
八、餐饮业
九、房地产业
（一）房地产开发
（二）房地产管理业
十、社会服务业
（一）旅馆业
（二）旅游业
（三）信息、咨询服务业
三、企业效绩评价行业基本分类的运用
企业效绩评价行业基本分类适应于开展企业效绩评价和企业财会分析工作。
（一）按本规定由财政部公布全国各基本行业的评价标准值、分析系数。
（二）评价组织机构依据本基本分类确定评价对象的评价行业归属和选择评价标准值。在具体行业认定时，应参照国家标准《国民经济行业分类与代码》中有关行业划分的说明。
（三）被评价企业跨行业经营的，原则上以主营业务所在行业为基准，选择适用标准值；如无直接对应行业，则按国民经济行业分类，依次向上归并选择行业类型。
（四）被评价企业为多个主营业务，可采取对多个主营业务分别评价和分别选用标准值，然后加权平均得出企业综合评价结论。
（五）企业效绩评价行业基本分类将依据企业效绩评价工作开展的实际情况，作相应调整和逐步细化。
附表：企业效绩评价行业基本分类与代码对照表
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行 业 分 类 ｜ 标 识 代 码 ｜ 范 围
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一、农林牧渔业 ｜01～05 ｜包括农业、林业、畜牧业、渔业
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（一）农业 ｜01 ｜
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（二）林业 ｜02 ｜
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（三）畜牧业 ｜03 ｜
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（四）渔业 ｜04 ｜
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｜ ｜包括采掘业、制造业、电力、煤气及水的生产
二、工 业 ｜06～46 ｜
｜ ｜和供应业
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（一）煤炭工业 ｜06、45 ｜包括煤炭开采、洗选、煤气生产和供应业
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煤炭开采业 ｜061 ｜包括无烟煤、烟煤、褐煤的开采
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煤炭洗选业 ｜062 ｜包括无烟煤、烟煤、褐煤的洗选
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｜ ｜包括煤气、液化石油气、天然气的储存、输
煤气生产和供应业 ｜45 ｜
｜ ｜配、销售、维修和管理
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（二）石油工业 ｜07 ｜包括天然原油、天然气、油岩开采业
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天然原油开采业 ｜071 ｜
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｜08、09、3171、3179、32、33， ｜
（三）冶金工业 ｜ ｜包括黑色、有色金属矿采选、冶炼等
｜（不含0966） ｜
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｜ ｜包括铁、锰、铬和其他黑色金属矿采矿、选矿
黑色金属矿采选业 ｜08 ｜
｜ ｜等
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有色金属矿采选业 ｜09 ｜包括铜、铅锌、镍钴、锡、锑、汞等采、选矿等
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｜ ｜包括炼铁、炼钢、钢压延加工和铁合金冶炼
黑色金属冶炼业 ｜32 ｜
｜ ｜业
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有色金属冶炼业 ｜33 ｜包括重、轻、贵等有色金属冶炼、加工业
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｜101、109、31、341、346，（不 ｜
（四）建材工业 ｜含3142～3148、3171、 ｜包括非金属矿采选、建筑用金属制品等
｜3179） ｜
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｜ ｜包括石灰石、建筑装饰用石、耐火土石等的
建筑用矿石采选业 ｜101、109 ｜开采业和石棉、云母、石墨、石膏、宝石、玉石
｜ ｜等的采选业
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水泥制造业 ｜311 ｜
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｜ ｜包括水泥管、电杆、轨枕、坑柱支架、水泥船、
水泥制品和石棉水泥制品业 ｜312 ｜
｜ ｜水泥砖、商品混凝土、水磨石等的生产
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砖瓦、石灰和轻质建筑材料制 ｜ ｜包括砖瓦、石灰、石膏板和其他建筑用石膏
｜313 ｜
造业 ｜ ｜制品，加气混凝土等的生产
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｜31、（不含3142～3148、 ｜包括建筑用玻璃制品业（平板、压延玻璃、玻
建筑用玻璃制品业 ｜ ｜
｜3171、3179） ｜璃砖、泡沫玻璃、中空玻璃等的生产）
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｜ ｜包括建筑用金属结构、构件；金属桥梁结构、
金属结构制品业 ｜341 ｜
｜ ｜铁塔、铁架、金属支柱、水闸等的制造
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｜ ｜包括建筑小五金、水暖管道零件制造、金属
建筑用金属制品业 ｜346 ｜
｜ ｜门窗制造业
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｜ ｜包括化学矿采选、化学原料及化学制品制
（五）化学工业 ｜102、26、28～30 ｜
｜ ｜造、橡胶、塑料制品等
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｜ ｜包括无机酸、烧碱、纯碱、无机盐及其他基本
基本化学原料制造业 ｜261 ｜
｜ ｜化学原料的制造业
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化肥制造业 ｜262 ｜包括氮、磷、钾、复合肥料等制造业
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｜ ｜肥皂及皂粉、合成洗涤剂制造、香料、香精、
日用和化学产品制造业 ｜268 ｜
｜ ｜化妆品、牙膏、火柴等的制造业
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｜ ｜包括纤维素纤维、合成纤维、渔具及渔具材
化纤制造业 ｜28 ｜
｜ ｜料制造业
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｜ ｜包括轮胎、力车胎、橡胶板、管、带、日用橡胶
橡胶制品业 ｜29 ｜
｜ ｜制品等制造业
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｜ ｜包括塑料薄膜、板、管、棒材、丝、绳及编织品
塑料制品业 ｜30 ｜
｜ ｜等制造业
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（六）森林工业 ｜12、20 ｜包括竹、木材采选、加工等
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木材加工业 ｜20 ｜包括锯材、木片加工、人造板制造、木制品业
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（七）食品工业 ｜13、14 ｜包括食品加工、制造业
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｜ ｜包括粮食及饲料加工、植物油、制糖、屠宰及
食品加工业 ｜13 ｜
｜ ｜肉类蛋类、盐等加工业
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｜ ｜包括糕点、糖果、乳制品、罐头食品、发酵制
食品制造业 ｜14 ｜
｜ ｜品、调味品等制造业
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（八）烟草工业 ｜16 ｜包括烟叶复烤、卷烟制造等
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｜ ｜包括各种卷烟、雪茄烟的生产及烟用滤嘴棒
卷烟制造业 ｜162 ｜
｜ ｜成形的生产
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｜ ｜包括纤维原料加工，棉、毛、麻、丝绢等纺织
（九）纺织工业 ｜17 ｜
｜ ｜业
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行 业 分 类 ｜ 标 识 代 码 ｜ 范 围
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纤维原料初步加工业 ｜171 ｜包括轧花、洗毛业
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棉纺织业 ｜172 ｜包括棉纺、棉织、印染、棉制品业
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毛纺织业 ｜174 ｜包括毛条加工、毛纺、毛织等
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麻纺织业 ｜176 ｜包括苎麻、亚麻等纺织业
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｜ ｜包括缫丝、绢纺、丝印染、丝制品、棉、毛、
针丝绢纺织业 ｜177、178 ｜
｜ ｜丝等针织品业
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｜ ｜包括人造原油生产、原油加工、石油制品
（十）石化工业 ｜25 ｜
｜ ｜和炼焦业
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原油加工业 ｜252 ｜包括天然原油、人造原油的加工
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｜ ｜包括液化气、干气、烷基苯、石油沥青等
石油制品业 ｜253 ｜
｜ ｜生产
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｜ ｜包括化学药品原药、化学药品制剂制造、
（十一）医药工业 ｜27 ｜
｜ ｜中药材及中成药加工、动物药品制造业
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｜ ｜指供医药制剂厂进一步加工制剂的药品
化学药品原药、制剂制造业 ｜271、272 ｜
｜ ｜原药的生产
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中药材及中成药加工业 ｜273 ｜
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（十二）机械工业 ｜34～37、40、42、（不含341、346、376、377） ｜
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｜ ｜包括铸铁管、工具、集装箱和金属包装物
金属制品业 ｜34、（不含341、346） ｜品、搪瓷、饮事用具、燃气用具、理发用具
｜ ｜等的制造及修理业
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工具制造业 ｜343 ｜包括切削、模具、手工具等的制造
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｜ ｜包括搪瓷、铝制品、不锈钢制品、刀剪制
日用金属制造业 ｜348 ｜造、制锁、饮事用具、燃气用具、理发用具
｜ ｜等的制造
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｜ ｜包括锅炉及原动机、金属加工机械、通用
普通机械制造业 ｜35 ｜设备、轴承、阀门、零部件等制造及修理
｜ ｜业
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｜ ｜包括锅炉、内燃机、汽轮机、水轮机等制
锅炉及原动机制造业 ｜351 ｜
｜ ｜造
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｜ ｜包括金属切削机床、锻压设备、铸造机
金属加工机械制造业 ｜352 ｜
｜ ｜械、机床附件等制造
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｜ ｜包括起重运输设备、工矿车辆、泵、风机、
通用设备制造业 ｜353 ｜气体压缩机及气体分离设备、冷冻设备、
｜ ｜风动工具、电动工具等制造
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轴承、阀门制造业 ｜354 ｜轴承、阀门的制造
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｜ ｜包括冶金、矿山、机电、石化、轻纺、水利、
专用设备制造业 ｜36 ｜
｜ ｜医疗器械等的制造及修理业
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｜ ｜包括矿山、冶金、电工专用设备、电子工
冶金、矿山、机电设备制造业 ｜361 ｜
｜ ｜业专用设备等制造
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｜ ｜包括石油、化工、橡胶、塑料、森林、印刷、
石化工业设备制造业 ｜362 ｜建筑材料及非金属矿物制品专用设备等
｜ ｜制造
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｜ ｜包括食品、饮料、烟草、粮油、包装、纺织、
轻纺工业设备制造业 ｜363 ｜服装、皮革、照明器具、日用硅酸制品、制
｜ ｜浆、造纸、日用化学工业设备等制造
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｜ ｜包括拖拉机、机械化农机具、营林机械、
农林牧鱼水利机械制造业 ｜364 ｜
｜ ｜畜牧机械、渔业机械、水利机械等制造
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｜ ｜包括铁路运输设备、汽车、摩托车、自行
交通运输设备制造业 ｜37、（不含376、377） ｜
｜ ｜车、电车等的制造及修理业
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｜ ｜包括机车、客车、货车、机车车辆配件、铁
铁路运输设备制造业 ｜371 ｜
｜ ｜路信号设备等制造
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｜ ｜包括载重、客车、小轿车、微型车、特种车
汽车制造业 ｜372 ｜
｜ ｜辆、汽车车身、汽车零部件等制造
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摩托车制造业 ｜373 ｜包括摩托车整车、零部件等制造
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自行车制造业 ｜374 ｜
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｜ ｜包括海运输船、内河船、渔轮、船舶机械、
船舶制造业 ｜376 ｜
｜ ｜海洋石油平台制造业
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｜ ｜包括电机、输配电及控制设备、电工器
电气机械及器材制造业 ｜40 ｜
｜ ｜材、日用电器、照明电器等制造及修理业
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电机制造业 ｜401 ｜包括发电机、电动机、微电机等制造
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｜ ｜包括变压器、整流器、电容器、开关控制
输配电及控制设备制造业 ｜402 ｜
｜ ｜设备、电器设备元件等制造
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｜ ｜包括电工器材、电线电缆、绝缘制品、蓄
电工器材制造业 ｜404 ｜
｜ ｜电池、原电池等制造
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｜ ｜包括洗衣机、吸尘器、电冰箱、电风扇、空
日用电器制造业 ｜406 ｜
｜ ｜调器、排油烟机等制造
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｜ ｜包括电光源、灯头、灯座、灯具、灯用电器
照明器具制造业 ｜407 ｜
｜ ｜附件等制造
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｜ ｜包括通用、专用仪器仪表、文化、办公等
仪器仪表及文化、办公用机械制造业｜42 ｜
｜ ｜机械制造业
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行 业 分 类 ｜ 标 识 代 码 ｜ 范 围
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｜ ｜包括工业自动仪表、电工仪器仪表、光学
通用仪器仪表制造业 ｜421 ｜
｜ ｜仪器、计时仪器、分析仪器、试验机等制造
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｜ ｜包括环境依据仪器仪表、汽车仪器仪表、
专用仪器仪表制造业 ｜422 ｜
｜ ｜导航、制导仪器、教学仪器等制造
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电子测量仪器制造业 ｜423 ｜
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｜ ｜包括电影机械、幻灯机及投影仪、照相机
文化、办公用机械制造业 ｜425 ｜
｜ ｜及器材、复印机、打字机及油印机等制造
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钟表制造业 ｜426 ｜
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（十三）电子工业 ｜41 ｜
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通信设备制造业 ｜411 ｜包括传输、交换、通信终端设备等制造业
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｜ ｜包括广播电视发射设备、中心设备、差转
广播电视设备制造业 ｜413 ｜
｜ ｜机及其他配套的广播电视设备等的制造
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电子计算机制造业 ｜414 ｜包括电子计算机整机、外部设备制造业
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｜ ｜包括电真空器件、半导体器件、集成电路
电子元、器件制造业 ｜415、416 ｜
｜ ｜等的制造业
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｜ ｜包括电视机、录像机、摄像机、收音机、录
日用电子器具制造业 ｜417 ｜
｜ ｜音机、计算机器等制造业
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（十四）电力工业 ｜441、442 ｜包括电力生产、供应业
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电力生产业 ｜441 ｜火力、水力、核力等发电业
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电力供应业 ｜442 ｜
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｜ ｜包括各种酒类、碳酸饮料、天然矿泉水、果
｜103、11、15、18、19、21-24、 ｜菜汁饮料、服装制造、制帽、制鞋业、纸浆、
（十五）轻工工业 ｜ ｜造纸、纸制品、书报刊印刷、记录媒介的复
｜314、43、（不含3141、3149） ｜制、文化、体育、乐器及其他文娱用品等制
｜ ｜造业
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采盐业 ｜103 ｜包括海盐、湖盐、井盐、矿盐业
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｜ ｜包括各种酒类、碳酸饮料、天然矿泉水、果
酒和饮料制造业 ｜15 ｜
｜ ｜菜汁饮料等制造
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白酒制造业 ｜1512 ｜
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啤酒制造业 ｜1513 ｜
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服装及其他纤维制品制造业 ｜18 ｜包括服装、制帽、制鞋等制造
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｜ ｜包括制革、皮革制品、皮鞋制造、革皮服
皮革毛皮羽绒及其制品业 ｜19 ｜
｜ ｜装、皮箱、皮包等制造
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家具制造业 ｜21 ｜包括木制、竹藤、金属、塑料家具等制造
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